物业保安工作案例分析.doc

案例分析1: 装修巡查中的礼节 ? ?管理处安全员或管理人员在装修巡查时不打招呼，经直走入各房内巡视，或敲开门后不说明来意就逐房查看，旁若无人，离去时也不打招呼。部份业主与装修工人对此意见很大，说我们进私宅就像进公共厕所一样方便。  评析： ? ?物管人员进入装修住宅进行指导、监督施工，本是管理处职责，也是为业主利益着想的举措，按说应该受到业主欢迎，但物管人员在巡查中没有注意礼貌礼节，不尊重对方，所以才会引起业主不满。正确的做法是：进门后或敲开门后向业主或施工人员表明身份，说明来意，如：“您好！我是管理处的工作人员，您在装修过程中有什么问题需要我们解决吗？”离去时应向对方道别，如：“对不起，打扰了。”或“打扰了，您有什么问题请及时与我联系。”  案例分析2：为了一张出门证,小区保安与装修工发生冲突 物业公司的保安和为新房装修的工人，都是为业主服务的，本该和平相处，却为了一张出门证拔拳相见，结果装修工头破血流。近日，滨湖法院审结了这起特殊的赔偿案，装修工由于寻衅在先，对自己的受伤承担了主要责任。 杜某在某小区装修，而李某则是小区保安。2007年7月的一天清晨，杜某买菜后返回小区，因为未能出示出门证，与李某发生了口角。心有不甘的杜某随后召集了几个工友，再次找到李某，争执中李某被踢倒在地，他起身后从门卫室中拿出一个啤酒瓶砸在了杜某的头部，一场小小的纠纷演变成了流血事件。法院审理后查明，按照物业公司管理规定，装修工人须在进入小区时将出门证放在门卫室，离开时带走。当天杜某出门买菜时忘记取走出门证。法院认为，李某按照要求让杜某出示出门证属于正当履行保安职责，杜某本该积极配合、说明，现杜某反而纠集工友寻衅，以致在与李某的扭打中受伤，杜某本人应付主要责任；李某在争执过程中也未能冷静处理，而是持啤酒瓶砸伤杜某，应负次要责任。 法官点评：根据《民法通则》第一百三十一条规定：受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。理论上称为“过失相抵”。本案中杜某的受伤虽然是李某持啤酒瓶砸伤的，但事情的起因却是杜某纠集了工友寻衅在先，并将李某踢倒后才产生后果的，因此杜某自身的行为是引发损害的主要原因，理应承担主要责任。 车辆安全案例 2007-05-12 20:00 ?????? 案例:沈阳市皇姑区某小区，某业主的帕杰罗轿车被盗。业主认为，自己交了物业费，轿车在小区被盗，保安没尽到职责，物业公司自然应承担自己的丢车责任。在协商未果后，业主就在小区门口挂上了“物业未尽到责任”的大条幅。 　　目前，业主财产被盗、在家门口被抢、甚至在家中被杀等等涉及物业保安的案件都时有发生。业主认为，既然有了物业保安，以上情况的发生保安应承担责任。那么到底保安应否承担责任呢？ 　　条例规定，如果物业“未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”“对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 　　由此可见，物业保安的 　　分析：物业是否有责任，应看物业合同有什么样的规安全责任，应由物业服务合同约定（可以对任何不违法的情形作出约定，私人保镖也行），只有物业在违背合同的情况下，才应承担法律责任，否则物业仅有协助、报告的责任。定。否则，业主就是无理取闹。 “买来没多久的新车，付费后停在自家小区内过夜，结果却发现车身上多了条半米多长的划痕。?　　对此，小区的物业管理公司表示并非自己责任，只愿意开具情况证明以供业主向保险公司理赔。他们既然收费，为什么又不尽职责？”?　　昨天上午，家住虹口香港丽园小区的廖小姐因此与物业公司发生了争执。?　　车被划花，保安非但不知而且不管　　由于小区的停车库里经常停满了车，因此廖小姐常把新买的银色宝来车停在自家楼下的临时停车位上，并每天向物业支付10元。?　　5月28日凌晨1时左右，刚和朋友聚会回来的廖小姐见楼下的临时停车位已满，便把宝来车停在小区道路的路边。标明车辆进入小区时间的停车单。29日，廖小姐休息在家，宝来车也一直停在原位。昨天早上，小区保安打电话通知廖小姐，让她把宝来停到地下车库去。这时，她突然发现原本小区保安见状并没有上前阻拦，而是和往常一样给了她一张完好无损的右车门上已经多出了一条半米多长的凹痕。?　　收取的只是提供泊位的费用　　记者看到，廖小姐这辆宝来车上的划痕非常明显，长度约有半米，有两个手指那么粗，凹痕最深处达5毫米之多，从右车轮上方一直划到车门中部。凹陷之处，银色的油漆已经全部被蹭掉，露出