深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考.doc

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深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考

深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考 天安云谷 案例分析及操盘思路思考 Part #0046994 操盘思路启示 Part 3 一期招商策略 Part 1 项目规划介绍 Part 2 服务平台打造 目录 Catalog null 指标 项目概况 位置 坂田华为科技城旁? 开发主体 深圳天安骏业投资发展有限公司 占地 76万㎡ 总建面 289万㎡,其中办公面积200万平 容积率 6.3 用地性质 工业用地 物业类型 产业大厦、居住公寓、配套商业、住宅 租售模式 一期销售 项目优势 城市更新类项目,最大可100%分割销售,同时增值收益上缴比例小 天安云谷是位于坂田华为科技城的城市更新示范项目,将建设成为以新兴产业为内核的现代都市产业综合体 项目基本信息 天安云谷 null 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的,其增值收益按以下方式缴纳: (一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分,免缴增值收益; (二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分,按50%的比例上缴; (三)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分,按60%的比例上缴; (四)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分,按100%的比例上缴; (五)工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让,确需在5年内转 让的,工业楼宇转让的增值收益按增值收益额的100%的比例上缴。 增值收益解读 增值收益计算方式: 增值收益额=销售收入-扣减总金额 扣减总金额=登记价(包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等)+销售税费+补缴地价;虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 备注:租售结合项目,登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算 null 园区规划 产业空间 居住空间 产业空间 景观轴 null 还建居民花园社区 高级人才公寓 生态宜居的绿色居住环境 体育活动中心 会所 SMAC创新中心:设立产品发布、展示、技术创新窗口 多功能会议大厅 研发与测试中心 文化场所 大型综合性商业中心 开放型商业步行街 超高层高端商务酒店 便利性社区配套商业带 多首层商业休闲空间 预计引进3000家企业 打造研发空间、孵化盒加速器、产业CBD三大主题组团 双首层商务大堂 定制化产业空间(2万平起) 项目涵盖产业、生活、学习、商业、商务全息结合的以人为核心的产城综合体 项目基本信息 null 园区规划-产业空间 200万㎡产业空间由多栋产业办公楼和5A级产业研发楼组成,以研发空间、孵化和加速器、产业CBD三大主题组团形式错落分布 null 园区规划-商业空间 商业空间由集中购物中心、步行街、高端商务酒店、社区商业、写字楼裙楼商业等构成,可满足区域人群的消费需求 null 园区规划-居住空间 以绿色生态理念打造住宅区,由拆迁还建居民花园社区及高级人才公寓组成 null 园区规划-创新云空间 创新云空间即园区提供的如会议中心、研发检测、展示中心、会所等其他商业商务配套,统称为创新云空间 null 园区规划-生态公共空间 打造全景式景观体验与开放式公共空间,提供健康、环保、安全的园区环境 null 依托公共交通体系及园区绿道、水轴的步行休闲系统,实现各个建筑组团之间的有机协调 交通枢纽中心 ?分布园区两端的交通枢纽中心,汇聚公交、的士、地铁交通,服务园区的商务与生活出行,辐射周边办公楼、购物中心,成为城市人流核心聚集地。 人车分流的交通空间 多车道引导车流进入互通的地下车场,实现地面地下的无界转换;灵活组织地面道路与人行道的空间关系,满足居住及产业组团对舒适、安全的人行环境的要求。 骑行绿道 在园区和周边设置智能化自行车出租站,并有贯穿和环绕园区的骑行绿道,为绿色出行提供极佳条件。 便捷公交 , 地铁对接城市生活圈? ? ? ? 多公交站台覆盖园区内外出行点,四通八达延伸至深圳各地,加上对接社区的地铁10号线,缩短城市生活圈范围,还有穿梭巴士来往于社区内部。 步行街道与交互式连廊 建造适宜步行的街道网络与交互式连廊,将商业、住宅和公共建筑设置在步行可达的公交站点范围内,提高出行便利,并有效降低园区内部的机动车交通量。 园区规划-交通规划 null Part #0046994 操盘思路启示 Part 3 一期招商策略 Part 1 项目规划介绍 Part 2 服务平台打造 目录 Catalog null null 通过搭建智慧园区服务平台,为园区内或非园区的企业、人才、供应商、服务商等利益相关者建立关联,并提供服务,从而构建空间载体和网络平台相结合的泛载体运营服务模式。 天安云谷合作企业 天安云谷合作企业:含龙岗区政府、深圳市科创委、深圳市投资推广署、

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