深圳市地业房地产有限公司-蔡屋围片区区域发展项目整体定位与经济评价.doc

谨呈深圳市地业房地产有限公司[2006]GW21-1蔡屋围片区区域发展项目整体定位与经济评价版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20063/a.4 客户目的：通过有效的整体定位促进地业与蔡屋围股份公司达到合作的目标※帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？客户目标※挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？※重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？前景展望区域功能片区定位帮助取得合作市场价值（报告目的）股份公司和村民物业价值经济评价可持续发展本报告是严格必威体育官网网址的。2 限制条件※拆赔比：定位报告中不涉及拆赔比，经济测算中住宅拆赔按照1?1计算，商业设定不同拆赔情况进行计算；※物业配比：定位报告中只提出物业发展建议，不提出具体的物业配比；经济测算时根据收益最大化并借用国际成熟核心区物业配比关系进行经济测算；※物业布局：定位报告不具体确定各物业的布局关系和将来还建房的具体的位置；※物业量：定位报告中不确定物业总量和各具体物业的量；经济测算时根据不同容积率下推算物业量。本报告是严格必威体育官网网址的。3 蔡屋围城市重建与区域发展项目分为三阶段，本报告是第一阶段的两个模块工作内容区域价值研究开发模式实施策略与区域整体定位与拆赔模式与风险控制至今工作2006.03.102006.04.10模块1模块2根据关键因素对蔡屋围作出合理的定位城市重建经济评价主要工作w了解蔡屋围片区物业情况w研究国内外城市核心区重建w调查蔡屋围的商业情况案例w调查蔡屋围物业租金情况w总结核心区基本功能构成w调研政府对蔡屋围的规划w评估重建后物业价值和租金w访谈政府对蔡屋围城市重w估算重建后物业配比建的态度w评估城市重建的经济效益最终成果w对蔡屋围片区的资源作出w对重建后物业发展、物业形诊断性评估象提出了初步要求w对蔡屋围定位，发展思路w对片区增值计划和增值措施和目标客户作出初步判断作出建设性建议本报告是严格必威体育官网网址的。4 分析思路核心观点：蔡屋围片区是深圳的核心区，项目所在的新七、八、九、十坊应成为核心区的峰值地价点蔡屋围片区是深圳的功能定位、形象定位前提、方案、平均利都市核心区和客户定位润下的容积率确定蔡屋围是核心区的基商业功能、休闲娱乐各容积率下利润情况础、背景、机遇等功能、居住功能村民收益情况对比片区地位案例分析增值计划与总结项目定位与更新升级经济评价著名核心区案例增值手段、措施核心区案例总结功能和形态升级本报告是严格必威体育官网网址的。5 第一部分区域基础、发展背景、蔡屋围片区的发展历史、现状等都决定了蔡屋围片区的核心区地位蔡屋围片区是深圳的都市核心区蔡屋围是核心区的基础、背景、机遇等片区地位案例分析与总结项目定位增值计划与更新升级经济评价蔡屋围片区是深圳的都市核心区核心区地位的确定基础、背景、机遇、客户、交通本报告是严格必威体育官网网址的。6 城市西进，蔡屋围路在何方？…国贸地王福田中心区机遇与挑战向西村蔡屋围皇岗村发展中的机遇，前进中的挑战…本报告是严格必威体育官网网址的。注入兴奋剂，引进动力源，保持竞争力…7 CAIWUWEI 蔡屋围蔡通过对国内外60多个案例研究屋蔡屋围是高尚的、休闲的城市核心区…围城市的峰值地价点…是什“城中村”不是也不应该成为么蔡屋围的真正面貌和真实身份…城市西进带给蔡屋围机遇…本报告是严格必威体育官网网址的。8 CAIWUWEI VALUE作用??蔡屋围蔡屋围核心区功承担城市最高级别的经济活动…促进金融区功能形态实现升级…能它是协奏曲而非独奏，它需要借势发展……它是城市西进的承接点CFD区的生活音符……高档商务区的活力元素……本报告是严格必威体育官网网址的。9 CAIWUWEI PERSPECTIVE愿景??蔡屋围愿蔡屋围核心区是深圳最具价值的核心区景伦敦的加纳利码头东京的银座新加坡的克拉码头香港的中环上海的新天地……繁荣、高尚尊贵、财富本报告是严格必威体育官网网址的。10 城市核心区城市核心区：由传统的行政文化中心转变为集商业、金融、休闲娱乐为一体的综合功能区※峰值地价点是指在城市※城市核心区是指城市功中由市场自然形成的地能最集中的中心区域。价最高的区域。※随着城市发展、文明的※为了集约使用峰值地价进步和城市核心功能的点所处区域的土地，提转变，城市核心区由传高土地的使用价值，在统的行政中心、文化中城市中，峰值地价点的心转变为金融中心、商建筑密度最大、租金最贸中心和服务中心，最高，建筑强度最大，产后转变为集商业、商业以金融、商业、休闲务、金融、休闲娱乐于娱乐等第三产业为主。一体的综合功能区根据E.M.霍伍德和R.R.伯依斯核框理论，城市峰值地价点的区域都是承担着城市核心区的功能，主要以发展高档商业、高档娱乐业、金融业为主的第三产业，能够聚集城市人流和增强城市活