深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案.doc

深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案 深圳皇庭CBD项目商业部分 定位及规划方案 每一次都精雕细琢 2010年11月 前言 根据项目的初期判断及与发展商的多次沟通，我司通过对深港两地大型购物中心的系统调研，对国内各大购物中心的品牌分析，以及对深圳市内消费者的访谈，总结和分析出现有购物中心的特点和未来的发展趋势，并根据项目的自身属性做出合理的定位及规划方案，希望本项目能在未来引来深圳购物中心的发展。 由于大量的市场调研及研究工作，此次报告有大量的分析数据和案例研究，此稿为了便于汇报讲解，特引用能够支撑定位及延展的核心结论部分，其他市调数据、案例研究、品牌研究、消费者问卷等内容将做为本报告附件提交。 感谢发展商的大力支持，谢谢！ * 1 研究内容 研究结论 2 3 4 5 6 市场分析 深圳经济发展迅猛，人均GDP、可支配收入均为全国最高水平，中心区将成为新型城市商业核心 项目分析 项目本身及周边有非常好的规划条件，周边消费力旺盛，为项目定位提供切实的依据 案例研究与借鉴 同类型城市CBD中的大型商业多为城市的核心商业，高档次、高消费、一站式、日夜均衡消费是整体趋势 项目定位及业态布局 深圳最具体验感、生态型的新型时尚潮流购物中心 项目建筑规划建议 商家访谈及消费者分析 部分目标商家有中心区开店计划，并表示对本项目的意向；消费者消费力旺盛，希望更多体验式的消费模式 具体建议见第六章内容 研究结论 * 7 收益测算 合理化判断未来的收入水平 1 研究内容 主要内容 2 3 4 5 6 市场分析 项目分析 案例研究与借鉴 项目定位及业态布局 项目建筑规划建议 商家访谈及消费者分析 研究逻辑及思路 * 宏观经济背景 城市规划背景 商业发展趋势分析 高端零售发展趋势分析 7 收益测算 * 城市主要商圈： 人民南商圈 东门商圈 蔡屋围商圈 中心区商圈 华强北商圈 南山商圈 目前，深圳仍处于快速的“扩张”阶段，经济、人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为轴心，向东西两翼快速推进，区域商业中心发展日新月异，商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。 1 2 3 4 5 6 1.1 城市商业市场发展背景 商圈 位置 特征 代表项目 人民南商圈 以人民南路为主轴，南起罗湖口岸，北止深南东路，东自东门南路，西至和平路，总面积约1．3平方公里。 深圳开发最早，开发程度最高的商业中心，具有强大的商务、口岸经济优势。 金光华购物广场。 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段。总占地面积17.6万平方米，建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米。 深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区，但是消费档次中档偏低。 太阳百货、茂业百货、东门商业步行街等。 蔡屋围商圈 东起宝安南路，西至上步南路，以深南中路为轴线。 深圳市区高端消费市场的主力。 中信城市广场、万象城。 华强北商圈 东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商业经营总面积约 70 多万平方米。 深圳目前最具活力和影响力的商业中心，主要以电子、零售业态为主，其中电子类占到商圈体量的70%。 华强北商业街、茂业百货。 中心区商圈 东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道。 随着中心区CBD的建设将逐步成熟定型，依托区域商务中心的白领和区域高端住宅居民区，成为深圳主要中高档市级商圈。 怡景中心城，CocoPark。 南山商圈 以海岸城为中心，北起南海大道，南至后海滨路。 深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈。 海岸城、保利文化广场、海雅百货，花园城中心等。 * 1.1 城市商业市场发展背景 商圈 起源 现状 趋势 人民南商圈 深圳开发最早，开发程度最高的商业中心，具有强大的商务、口岸经济优势。 由于物业老化，缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退期的商圈。 在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。 东门商圈 东门作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳历史最古老而非常成功的商业街区。 深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富的商业旺区，占据了广大中低档次的商业市场。 东门商圈整体客流层次较低，缺少发展高档购物中心的条件。 蔡屋围商圈 以中信城市广场的开业促成了该商圈的崛起。 有西武百货驻场的中信城市广场大大提升了该商圈的品味；华润万象城则是该商圈商业实力形成的强化剂，成为深圳市区档次最高的商圈。 未来的商业发展将继续强化商圈城市商业核心的地位，商业档次将随着品牌的调整而不断提升。 华强北商圈 原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪