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天津2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。 A．10 B．20 C．30 D．40 2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。 A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格 3、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同 4、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。 A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工业用地的监测点评估价格 5、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。 A：1 177 B：675 C：688．2 D：1 200 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 7、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。 A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股 D．个人入股范围 8、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 A．抽检法 B．平滑法 C．指数加权法 D．市场法 9、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。 A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标 10、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。 A：3939．61万元 B：4433．88万元 C：4768．50万元 D：5652．09万元 E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20 9/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。 A．现金折扣 B．数量折扣 C．折让 D．季节折扣 12、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77 E：工业用地的监测点评估价格 14、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。 A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场 B：三级市场是指存量房地产交易市场 C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场 E：借款合同 15、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资