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PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 集中式长租公寓业态项目分析 一、租房人口基数统计 （一）租房人口 国家人口计生委在2014年发布的《中国流动人口发展报告》显示，在2016年，中国流动人口规模已达2.47亿。预计2020年，该人数将会上涨至2.91亿，年均增长约600万，且其中过半为80后，也就是租房人口中将近有8800万为青年人群。青年人占据绝对比重，这将有利于租赁市场的发展。72%的流动人口通过租房解决居住问题，这些流动人口在2016年承受的房租年均为4644元。以“流动人口数量×流动人口租房率×年租金”的公式对青年租房市场年度规模进行了估算，得出了全国7891亿元的市场规模。 (二）据上海市统计局、国家统计局上海调查总队发布数据显示，到2016年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。也就意味着，在上海有4成以上人口都需要面临租房的问题，而这其中，青年租房又占了租房人群的大头。 二、传统租房市场弊端： 租房难、租金贵、佣金高、房东不管事、私密性差、黑中介虚假房源、整租租金高、群租舒适性、私密性、安全性无法保障、。 租得起的不满意，满意的租不起，找不到符合心里价位和环境的房子 租赁的房屋内遇到水管漏水、墙面发霉、空调不运作等等问题时，房东无法及时处理，并容易与房东发生矛盾。维修时间周期长、房东不愿负责、不想承担费用等等，并会对租后的生活造成一定影响。 三、关于租金--租金不超过月收入的30% 1、在《赶集网》、《58同城》等房地产平台针对于不同年龄和不同工作年限的租赁调查中发现，大部分的租房者可接受租金占月收入的30%。尤其是对于北上广这些一线城市来说，较高的生活成本使得他们不得不控制租房的成本，以保证其正常的生活质量。调查显示，2000元是个人承受房租的分水岭。对于租房的人群来说，用不超过30%的月收入租房是非常健康的，如果超过30%，就会产生租房区域的挤出效应。目前在上海，租金2000元是房租的分水岭，2000元以下是租赁刚性的市场，2000元-4000是弹性市场，4000元以上是品质化、服务化的市场。 2、需求层面上，超过7成的人群是80、90后，他们在初入社会时，收入水平只能支撑在传统租房市场承租到合租房或设施老旧的公房，但他们又最是期待居住生活品质的提升。 四、集中式长租公寓模式 集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了较好的隔间或分段，或比较方便做出隔间。在出租方式上，一般都整间整套出租，由于房间之间相互影响较小，一般可允许2-4人同住。 长租租赁公寓可提供全装修的公寓房，配备家居家电，租客随时可以拎包入住。公寓租赁公司可与银行合作，推出租房贷款的金融产品。租客可以向银行贷款租房，每月仅需还一定的数额，即可享受租金不涨价、零利息的优惠。 在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）。 按照市场定位和目标客户定位，可以将长租公寓市场分布高中低三个档次: （1）高端市场 高档市场主要定位外籍人士、企业中高层管理人员，他们对居住品质有较高的要求，一般价位在10000元/月以上。 （2）低端市场。以初入职场者、都市白领为目标客户，价位在2000元左右，是目前市场的主流。虽然在长租公寓行业中处于低端市场，但由于较好的产品和服务，其相对于一般房屋租赁（通过中介或直接向房东进行租赁，无公寓运营及管理方），价格还是相对偏高（尤其是集中式公寓）。 （3）中端市场。介于上述两者之间，相对低端产品有更好的区位和更好的配套服务。如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧）和不定期组织的线下活动。又比如位于城中心区域，距离商业中心和办公中心都较近，周边生活、娱乐配套也相对成熟。 在这三类市场中，目前中低端白领市场空间巨大，市场需求抢尽。价格及区位也是租房者最为敏感的因素。而中高端的金领和蓝领市场竞争中不多，区位及服务是目标客户选择的关键因素。目前由于中高度市场空间并不大，且被外资深耕多年，现有长租公寓运营商及潜在进入者将重点布局中低端市场。 长租公寓“3：3：4”盈利模型--可从拿房成本倒推出毛利空间 拿房成本需控制在项目总租金的40%以下； 装修改造成本需控制在项目总租金的30%以下； 最后一个30%为最终可预测的毛利和运营成本的总和。 五、长租公寓成本及定价分析 1、（1）长租公寓人工成本非常低，人房比仅为0.02。代表一般100间规模只需配备2名管理员工，负责监控、日常