城市规划住房经济研究.pptVIP

６　城市规划的住房经济研究 建造成本只有迪拜塔的一般，施工时间也只有后者的1/10 ,3个月建成，这种楼你敢想有啊？ 地皮成本383元/米2 ６．１　城市住房产业与住房市场 “吃”与“住”是人类社会一个无法回避的议题。城市住房是适应城市人口生存和生活需要的，具有舒适性、私密性和个人或者家庭工作、休息、娱乐、储藏等消费功能，并能为劳动力及人口再生产要求提供物质空间的建筑实体。住房既是生存资料，又是享受资料，还是发展资料。 ６．１．１　城市住房的特征与属性 １）城市住房的特征 （１）差异性 （２）不可移动性 （３）耐用性 （４）昂贵性 （５）保值升值性 ２）城市住房的属性 （１）自然属性 （２）商品属性 （３）社会、福利属性 ３）住房产业与住房经济 （１）住房产业 （２）住房经济 ６．１．２　城市住房建设与住房问题 １）新中国城市住房的发展过程 绝大部分住房为土坯平房或者小高层简易楼房，且主要分布在机关和企事业单位周围，住房区位同就业单位距离很近，联系紧密，并主要为单位利益服务。 改革开放以后，随着市场经济体制的确立，城镇住房逐渐纳入商品化经营的轨道。国家将之前由机关和企事业单位统一修建住房的规定改为主要由房地产开发商向需房人员提供商品化住房；通过房改政策将原来的公有住房一次性转卖给职工个人。同时，积极采取鼓励中等收入家庭购买商品住房，低收入家庭购买保障性住房等措施，使中国城市住房进入了一个全新的发展时期。 ２）住房过滤与城市住房问题 （１）住房过滤 所谓住房过滤，是指在住房市场中，最初为较高收入者兴建的住房随着时间的推移，发生老化折旧，使住房服务功能降低，较高收入的住户为追求条件更好的住房，放弃现有住房，而由较低收入者接着使用这一住房的过。住房的耐用性特征决定了住房过滤作用的存在。 （２）城市住房问题 由生存型转向舒适型 当前房地产市场问题的根源所在———土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价。 新华时评揭示的６个观点是：①《红火景象下的楼市之忧》：透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。②《不能让楼市成为投机者的乐园》：过去几年中国房地产市场的投机色彩越来越浓，“先富起来”的地方，“先富起来”的人们南征北战、攻城略地。③《坚决清除房价中的“腐败成本”》：房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。④《疯狂的房价叫板土地招拍挂》：供给垄断与需求并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。⑤《“土地财政”还能维持多久》：把出让土地作为地方的重要财源，在某种程度上是一种“一荣俱荣、一损俱损”的短期行为，如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？⑥《税收杠杆应发挥更大作用》：房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。新华社的“六 ３）住房产业周期同宏观经济的关系 ６．１．３　城市住房市场研究 １）住房市场的流通方式 （１）住房租赁 （２）住房买卖 ２）住房市场的特殊属性 ３）住房市场的构成 住房市场由主体、客体和载体三个部分构成。在住房市场中，市场的主体就是住房产权或其他相关权利的所有人和产权或者其他相关权利的受让人。具体来讲，包括向市场提供住房的开发商及通过市场出让拥有住房的法人企业单位或个人和有购买意愿的买房人。住房市场的客体是指住房实物、住房产权和由产权而派生的其他权利。具体而言，包括土地权利，如使用权、租赁权；住房实物及其住房使用权、租赁权、抵押权等。住房的载体就是指住房交易活动的场所与媒介。例如房地产交易中心、房地产经纪人事务所、具有合法资格的售楼中心等。 在中国，住房市场分为二级市场和三级市场。 二级市场是指房地产开发商销售新建住房的市场。 三级市场是指住房所有权人再次转让住房的市场，也称为二手房市场。 ４）住房市场的功能 中国的住房市场是在国家停止住房实物分配之后逐步形成的。 （１）信息传导功能 （２）价格调节功能 （３）交易平台功能 （４）辅助服务功能 ６．２　城市住房供给与需求６．２．１　城市住房的供给分析 １）城市住房的供给方式 （１）住房的实物供给 （２）住房的服务供给 ２）城市住房供给的特殊性及其基本条件 ３）现阶段城市住房供给存在的主要问题 （１）静态的不均衡。 （２）动态的不均衡。 （３）空间分布不均衡。 （４）质量不均衡。 ６．２．２　城市住房的需求分析 １）城市住房消费增长的过程 ２）影响住房需求的主要因素 （１）住房价格 （２）收入水平 （３）住房品种和结构类型 （４）住房区位 （５）城市人 （６）住房政策口 ３）城市住房消费现状与变化趋势 当前中国城市住房消费需求的主要变化趋势是：P487 ６．２．３　住房市场供给与需求均衡 １）供不应求 ２）供大于求 ３）供给与需求的均衡 ６．３　城市住房开发与住房政策