52.【协理-综合能力】第六章-个人住房贷款.pdfVIP

第六章 个人住房贷款 【考点35】个人住房贷款种类 1.按贷款性质划分 （1）商业性个人住房贷款 商业性个人住房贷款是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房 的个人所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇 自住住房时，以其所购买的住房，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业 性贷款。 （2）住房公积金贷款 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银 行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。 （3）个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所 需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和 商业性个人住房贷款两者组合，称之为组合贷款 2.按所购住房交易形态划分 （1）新建房个人住房贷款 新建房个人住房贷款俗称“一手房贷款”，是指贷款机构向符合条件的个人发放 的用于在新建商品房市场上购买住房的贷款； （2）存量房个人住房贷款 存量房个人住房贷款，俗称“二手房贷款”，是指贷款机构向符合条件的个人发 放的用于在存量住房市场上合法交易的各类住房贷款。 【考点36】个人住房贷款申请人的条件、首付款比例和贷款额度 1.商业性个人住房贷款申请条件 （1）具有完全民事行为能力的自然人； （2）在当地具有有效居民身份； （3）有稳定合法的经济收入，信用良好、具有按时足额偿还贷款本息的意愿和 能力； （4）具有真实合法有效的购买住房的合同或协议； （5）以不低于所购买住房全部价款的一定比率作为所购买住房的首期付款； （6）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作 为保证人； （7）贷款人规定的其他条件，如：提供不受当地限购条件限制的证明。 2.首付款比例 首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不 同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的 信用状况和还款能力等合理确定。 3.贷款成数 贷款成数又称贷款价值比率，是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。 4.偿还比率 在发放贷款时，通常将偿还比率作为考核借款人还款能力的一个指标，偿还比率 一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。 5.贷款额度 贷额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。 【考点37】个人住房贷款的还款方式、贷款期限和贷款利率 1.贷款利率 贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例，我国的利率由中华人民银行 统一管理，银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率。实际合同利率可以 在基准利率基础上下一定范围内浮动。 2.贷款期限 贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限，贷款期限由贷款人和借款人根 据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为三 十年。 3.还款方式 针对不同的客户，还款方式主要有等额本息、等额本金、双周供等。。 （1）等 额本息 适合教师公务员等收入稳定的工薪阶层。 （2）等额本金 适合那些前期能够承担较大还款额的借款人群。 （3）双周供 适合周结工资或者夫妻双方在月中和月底发工资的借款人。 4.担保方式 个人住房贷款必须提供担保，担保方式有抵押、质押、保证三种方式。在个人住 房贷款业务中，采取的担保方式以所购住房抵押担保为主。 【考点38】房地产抵押 1.房地产抵押概述 （1）房地产抵押的概念 《城市房地产管理法》规定了房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房地 产租赁，明确了房地产抵押的概念。 ① 房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务履行担保的行为。 ② 房地产抵押人 房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人作为本人或第三人履行 债务担保的公民、法人或其他组织。 （2）房地产抵押的条件 房地产抵押随抵押物土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。《城市 房地产管理》规定依法取得的房屋所有权，连同该房屋占有范围内的土地使用权 可以设定抵押。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押。 《物权法》允许债务人或第三人对其有权处分的下列房产设定抵押： ① 建筑物和其他土地附着物； ② 建设用地使用权； ③ 正在建造的建筑物； ④ 法律行政法规未禁止抵押的其他房产。 2.房地产抵押的一般规定 （1）享受优惠政策房地产抵押规定 以享受国家优惠政策购买的有限房产权的房地产抵押，其抵押额