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* 房地产基础知识培训大纲 * P1 房地产基础 * 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2）选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格 ● 房地产价格及估价 第一章 * ● 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润 * 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等； 收益法的基本计算公式： 房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率 ● 房地产价格及估价 * ● 城市规划知识 第二章 城市规划常用术语及指标 1、用地性质： 土地出让一般分5类：商业用地、综合用地、工业用地、住宅用地和其他用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类土地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 2、城市5线： 城市红线--城市主次干道路幅的边界控制线 城市绿线--城市各类绿地的边界控制线 城市蓝线--城市水域的边界控制线 城市紫线--历史文化街区、优秀历史建筑及文保单位的边界控制线 城市黄线--对发展全局有影响、必须控制的城市基础设施用地的边界控制线。 * ● 城市规划知识 城市规划常用术语及指标 3、用地面积： 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积 4、用地红线： 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 5、建筑控制高度： 屋面最高檐口底部到室外地坪的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 6、建筑密度： 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 * ● 城市规划知识 城市规划常用术语及指标 7、道路红线： 指规划的城市道路（含居住区级道路）用地边界线 8、用地红线： 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 9、建筑红线后退距离： 建筑红线是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，一般多层退让至少5m，高层退让至少10m 10、交通出入口方位： 具体指指城市允许机动车和非机动车出入的方向和位置 * 城市规划常用术语及指标 ● 城市规划知识 11、建筑间距： 建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。 12、日照间距系数： 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 日照间距系数=D/H（D房屋间距、H前栋房屋高度） 13、容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值 * ● 城市规划知识 容积率计算 容积率的计算？ 基本资料：总用地面积：5288.33平米 总建筑面积：41780平米 其中： 计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2040平米 住宅建筑面积：21090平米 商业建筑面积：12550平米　　　容积率：6.87 覆盖率：41% * ● 城市规划知识 容积率计算规定 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积 * ● 城市规划知识 地下室 地面 地面 地面 地面 地下室 1/2线 1/2线 1/3线 地下室:房间地平面低于室外地平面的高度