《CBD公寓项目调研报告》.docVIP

PAGE PAGE 6 CBD公寓项目调研报告 本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下： CBD公寓市场供给分析 1．供给量和供应趋势 项目名称 供应量 开盘时间 入住时间 华贸中心 200000 2004-2 2005-9 北京万达广场 180000 2003-10 2005-7 新城国际 320000 2002-4 2005-6 金地国际花园 128000 2003-5 2005-4 温莎大道 200000 2003-9 2005-3 通用时代 155500 2002-10 2004-12 东方瑞景 130000 2002-12 2004-12 蓝堡国际公寓 114886 2002-3 2004-8 建外SOHO 320000 2002-1 2003-12 旺座中心 100000 2001-7 2003-10 总供应量 1848386 （1）公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势 目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期将于2005年开盘。 （2）公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰 公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右（其中新城国际只计算其二期面积58000平米）。可见，今年年底到明年九月将是CBD公寓项目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。 2．供应价格分析 项目名称 供应量 平均价格 华贸中心 200000 15000 北京万达广场 180000 12000 新城国际 320000 15500 金地国际花园 128000 14000 温莎大道 200000 16000 通用时代 155500 15000 东方瑞景 130000 13000 蓝堡国际公寓 114886 12000 建外SOHO 320000 17000 旺座中心 100000 22000 总计 1848386 15186.8 从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期58000平米的面积计算，各项目加权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图： 3．户型分布特点分析 从下表分析中可以看出，CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅，户型面积较大外，其余项目主力户型的面积基本在100平米-200平米之间。 项目名称 1居 2居 3居 4居 复式（5居） 华贸中心 64-82 107-150 162 北京万达广场 59 -61 127-141 180 283 新城国际 62 107-135 146-198 234 121-133 金地国际花园 112-148 169-199 191 （264） 温莎大道 306 363 通用时代 205 250-350 东方瑞景 85 133 198-210 蓝堡国际公寓 65 98-131 138-207 252 318-387 建外SOHO 97 120-160 236-288 170 旺座中心 114 157-187 250 *上图中加黑字体为主力户型 4．内外装修配置分析 （1）社区环境分析 该区域公寓项目受土地成本高的影响，其容积率较高，而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平，最高不超过40%，因此小区环境难以塑造和提升。 （2）装修标准分析 CBD区域内的公寓项目均为精装修，有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上，普遍使用石材铺装，拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一，既有石材和玻璃幕高档材料，也有面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品的品质感，装修色泽以咖啡色为主，有些项目可以挑选建材颜色。 下表为部分项目装修情况： 项目名称 大堂 外墙 内墙、天花板 门窗 卫生间 新城国际 石材 面砖、铝板 乳胶漆 子母门、铝合金 品牌洁具 金地国际花园 壁纸、乳胶漆 钢制 品牌洁具 温莎大道 大理石 花岗岩 壁纸、乳胶漆 实木、铝合金 品牌洁具 东方瑞景 石材 石材、墙砖 壁纸 实木、铝合金 品牌洁具 旺座中心 花岗岩 双层玻璃幕 墙纸、涂料 实木、铝合金 品牌洁具