山东潍坊博纳庄园项目商业计划书78p讲解材料.ppt

山东潍坊博纳庄园项目商业计划书;*;城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市;区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区; ;森林公园（大部分已成型） 5000亩核心旅游区;;;项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势;项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场;项目初步概念方案鸟瞰图;25号地块概况： A.地块概况及位置 地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块 B.经济指标： 用地属性：一类居住用地 占地：109727平米（164.6亩） 容积率：1.0-1.5 限低：4层以上;优势;*;黄河三角洲生态经济区： 主要包括山东省的东营市、滨州市全部及潍坊市、德州市、淄博市、烟台市部分地区，共19个县（市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占山东全省面积的六分之一 形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系;铁路： 京沪高铁：北京—潍坊---上海 胶济铁路：青岛—潍坊—济南;城市规划：位于城市主流发展方向，且潍坊每年的扩展速度为4平方公里，郊区城市化进程加快;2006—2010年潍坊GDP增长率均保持在10%以上，省内排名第四，经济实力较强 随GDP增长，城市经济总量不断扩大，提供良好的房地产市场大环境;产业结构：二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动、资金密集型产业为主，产业结构有待升级;近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力有所增强 2005年开始，潍坊城市扩张提速，政府规划2020年达到62%，将对房产市场提供稳定需求;城市背景研究总结：城市发展潜力较大，但3-5年内难有质的改变，具有一定数量的高端客户，但容量相对有限;*;九龙涧生态旅游园;区域交通：目前交通不便，随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽，到市区的通行时间及距离大大缩短，与市区的联系度加强;区域规划：项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一，定位为潍坊东部城市次中心，具备较大发展潜力;区域规划：打造集观光、旅游、度假于一体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间;区域资源：有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传;区域配套：目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失;;;*;;;禁止别墅物业开发的政策演进 2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理 2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应” 2009年9月21日，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：今后住宅用地的容积率指标必须大于1.0 2010年3月出台的“国19条”中，也重申严禁向别墅供地;土地市场：供应量较大，未来同质竞争激烈，但出让的低容积率地块数量有限，同时土地价格的上涨为房价提供了强有力的支撑;潍坊住宅市场受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势 成交量方面，2010年商品房成交量581.84万方，比2008年220.96万方上涨1.6倍 成交均价方面，目前商品房成交均价为3438元/㎡，比2010年上涨了22% 随着国内一线品牌开发商进驻，未来市场前景看好，价格将进入上升通道;;*;板块划分：按照发展阶段及发展成因不同，目前潍坊住宅市场已形成七大板块;总结1：开发强度由中心向周边逐渐减弱，潍城中、奎文开发强度最大，主流容积率2.0-3.5，高新区次之，坊子区及滨海区域最弱;总结2：由中心区域奎文向外围逐渐形成4个价格梯度，坊子区目前占位第三价值梯队，价值平台较低;总结3：整体客户以全市范围为主，外地客户较少，其中奎文、滨海、开发区客户来源广泛，其他区域以地缘性客户为主;总结4：别墅物业稀缺，结合别墅长期稀缺的特性，本案可将高端别墅物业最大化，填补市场空白，占领市场制高点;总结5：公寓主流单价在3500-5000，独栋1.1-1.8万，联排7000-10000，叠加6500;*;竞争对象锁定：在售别墅项目（包括昌乐）、花园洋房，以及均价在5500元/㎡以上的公寓项目，共计15个;分布区域：高端公寓主要分布在中心城区，而别墅物业主要分布于昌乐寿阳山区域、坊子区以及滨海开发区;价格：公寓价格集中在6000-7000，独栋1.2-1.8万，联排7000-10000;去化