山东莱芜绿叶岛项目全程整合报告 2018-103页幻灯片资料.ppt

;第一部分 项目概况;汶 河;第二部分 建设条件;3、地下踏空区情况： 2002年南冶煤矿已停止了孝义河北岸以北的采掘活动。但该区域采矿历史悠久，在大桥南路以东、程故事村区域、孝义河南岸存在采空区，而且根据物探面积较大，稳定期为6-8年；南城比较严重的塌陷区主要有凤城塌陷区、孝义河南岸塌陷区、鄂庄塌陷区官常村塌陷区等等。这些塌陷区，对居民的住房心理造成影响。 市民对踏空区存在较高的忌讳和顾虑，我们要规避这些区域，合理规划，降低风险。 4、孝义河区域污染情况： 根据区域居民反映，孝义河污染主要是沿线工厂和居民排放污水所至，但污染的局面，已造成 居民对区域购房的抗性。 ;第三部分 市场归结;1、城市改造，小产权项目占主导地位 随着城市化加快，城市改造给农民带来了广阔利益空间，目前各区域在售或准备开发的小产权大约有30多家，总量在80万平方米左右。南城区域表现较为明显，而且价格是商品房的一半之余，很大程度影响了房地产市场，南城小产权楼盘主要有： ;小产权房清理方案近期出台 山东等地违法严重 ;2、商品房楼盘综合总结;小结：项目体量都不是很大，多层为主，小高层、高层为辅，框架结构为主导。 那么，我们项目定位有两种选择： 一、强调舒适度，提倡居住环境、生活质量，性价比较高，但利益空间收到一定影响。 二、强调容积率，空间充分利用，利益空间较大，迎合市场楼盘大众化走势。 产品组合建议： 走性价比路线：生态园、商业街、花园洋房、别墅产品路线 走容积率路线：商业街、花园洋房、别墅产品路线;;小结： 1、区域主力户型分布以两房、三房为主，面积分布60—144㎡；小户型也逐渐增加，如旗云 领域，三房为市场主要需求房型。 2、别墅、复式市场出现不多，由于面积大、总价高导致这类产品叫好不叫座； 3、天然气，暖气入户，智能化利用较高，个别楼盘档次较高，如中舜.鲁中国际； 4、在售项目基本在2009前就开盘了，最晚到2011年交房投入使用，已占领一定市场份额；;（3）建筑风格;（4）价格走势;第四部分 产品定位;定位之目的 ;定位支撑点： 第一：三面临河，符合岛屿式生态概念塑造。 第二：莱芜南城板块规划为“一水一廊”生态走廊，区域板块规划有城市公园、 森林公园的大型公益性项目，未来居住趋势明显，生态的、绿色的、舒 适的、环保的成为概 念塑造主题。 第三：低碳配套作为实质档次支撑，区别其他楼盘，拔升形象，便于产品创新。 第四：大盘时代，完善的配套、社区功能、品 质、信誉、生活质量有保障。;“绿叶岛”定位的产品线支撑：;项目整体定位体系 ;1、楼盘的总体形象定位： ;北美风情：奢华、坦荡、率真、自我的张扬个性。热爱生活、重视自我、 喜欢享乐、张扬财富、大胆的孤胆英雄主义。 中式风情：天人合一的闲适生活环境，人文和自然之间，构造你中有 我，我中有你，相互共存的良性关系，建筑和谐共生的画面。 东南亚风情：阳光、沙滩、棕榈、鲜花、流水，将热带海洋园林的勃勃 生机与热情奔放展现无遗。;2、楼盘的推广口号：;绿叶岛，构筑城市前沿的世界级建筑，守望城市价值未来 ;绿叶岛，26万平米城市封面，固定莱芜城际主角生活 ;异国风情里的注目礼;世界籍生态社区国际化 2011，万千宠爱集于一身 越是靠近，越难看清事物的本来面目， 恰到好处的距离，则让人更理性地去欣赏生活。 对于绿叶岛，已经拥有绝好的中心位置， 与繁华适当的距离就显得尤其必要。 2011，是我们乐意的守望。;我的家，面朝一湾湖水，春去冬来 我的别墅，住在自然里，春暖花开，鸟语悄悄 我的爱人，就在窗旁，远眺那清幽、舒心的一徐秋风 我的孩子，在花园里，欢歌笑语，拾掇那梦幻般的童年 在这座城市，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中的理想居住地，绿叶岛，离城市一段距离，却可享受一辈子的湖岸休闲生活。 绿叶岛，给予的就是生态的、艺术的、闲适的异国风情 ;3、目标客户定位：;他们不是顶级的富豪， 但同样是「社会精英」、城市的「上流阶层」 富有、更热衷于消费、享受和价值实现;目标客户群体; 基本确定了楼盘的形象定位与客户定位，然而，楼盘自身必须要有其运营的功能支持，使楼盘充满生机，给项目预留出充足的发展运营空间，力争项目的未来几年、几十年都能维护良好的经营场景 ，功能定位至关重要。 我们提出了本项目以下几种功能定