浅谈物业费催费方法.pptVIP

浅谈物业催费 一、物业管理费概念介绍 二、物业管理费拖欠类型 三、物业管理费的法律依据 四、物业催收方式 五、小结 一、物业管理费概念介绍 物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成： 1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 二、物业管理费拖欠类型 随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行，因业主欠费而引起的纠纷也越来越多。 业主欠费的原因是多方面的，但常见的情况有以下几种：业主不知情、不当抗辩、恶意拖欠。 （一）、业主不知情 所谓的业主不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。 对于此种情形，物业管理企业只需与业主进行沟通，业主一般会补缴物业管理费。 （二）、不当抗辩 不当抗辩，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业管理费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。 物业管理企业一般包括对小区的设施、绿化、费用的收取进行统一的管理，并不担保的房屋质量。因此，业主以房屋质量为抗辩理由，拒缴物业管理费缺少法律依据。 （三）、恶意拖欠 恶意拖欠，是指业主明知应当缴纳物业管理费却拒不缴纳的情形。业主或是对物业管理企业提供的服务不满意，或是想贪图小便宜而拒不缴纳物业管理费，对于此类业主，我们首先应了解其真实想法，化解其与物业管理企业之间的矛盾，兼用法律方法进行施压，以期在维持业主与物业管理企业良好的关系基础上，收缴拖欠的物业费。 （四）、从服务及业主认知角度解析收费难的原因 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，在中国总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。 收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。物业收费难在何处？就以上问题做出如下服务分析： 1、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。 其次物业为了降低人员成本，招聘的人员专业素质不高，难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。 2、是业主对物业管理的认识不够 由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业管理亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。 认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。 再者业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围 3、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦 开发商为