山东青岛银座李沧区项目市场调研和物业发展建议（161页））幻灯片资料.ppt

赢响胶东 银座雄心 —李沧区面粉厂项目市场报告;目 录contents;;目 录contents;市场研判;2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。 而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。;李沧区开发过程可分为三个阶段 发展初期（2000～2002 年）：经济适用房基地 上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。 发展中期（2002～2006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧 2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好 。 近期发展（2006 年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡 2006年年初，李沧地产的终极目标—CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带” 的规划。作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。 ;城市发展;青岛城市化发展轨迹;青岛市地铁规划;李沧板块 城市蔓延区、城市中低端居住区;李沧区经济;李沧区发展;李沧区发展;李村片区规划;小结;市场研判;房地产市场研究;城阳： 价格区间：4500-8000 别墅：15000 产品形式：高层、多层、别墅;住宅市场-供应;住宅市场—存量;住宅市场—成交;住宅市场—价格;小结;房地产市场研究;;李沧区整体市场现状;李沧区住宅市场 —供应及成交情况;李沧区住宅市场 —住宅成交价格;目前李沧区可售房源主要以60-90平米的小户型产品和90-120平米的两居为主，120-144平米的大两室产品和144-180平米的三室产品也存在一定的市场供应量。60平米以下的产品和180平米以上的产品供应量较少。;李沧区住宅市场 —潜在供应量情况;李沧区典型项目分析;区域重点楼盘分布图;李沧区域内房源充足楼盘销售状况良好，月均销售量在70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120套以上。;项目名称;项目名称;李沧区二手房情况;客户梳理;李沧区典型项目客户分析;李沧区核心客户;潜在客户写真;;房地产市场研究;;商业宏观研究;商业宏观研究;李沧区商业研究;李沧区商业研究;区域内主要竞争项目;项目;李沧区潜在可监控的商业项目分析;房地产市场研究;;商业三级市场;商业三级市场;台东商圈主力商业物业定位于日常消费的大中型超市，业态种类较为齐全，商品档次以中端为主、购物环境吵杂。;香港中路商圈定位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性;李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低;李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚;商业三级市场;北方国贸;维客崂山百货;利客来购物中心;李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。;由于商圈内有京口路及书院路该路段有较多五金/建材店铺，因而五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.17%； 李村商圈作为青岛北部最大的商圈，人流量较大，餐饮业较为发达，占16.43%； 服饰店铺也较多，比例为10.63%； 通讯/电器、家居/家纺，分别为7.41%和6.44%； 其他经营内容在整个商圈中占有的比重较少。;青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和长江路商圈；二级商圈有6个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北CBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。 商圈内目前主要有3个大型百货店、2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺。 李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%，酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。 由于李村商圈内有京口路及书院路，该路段有较多五金/建材铺，因而从数量上讲五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.1