山东济宁蓝天地块策划提案 2018-150页幻灯片资料.ppt

蓝天项目地块策划提案;策略层面的关键词－One;策略层面的关键词－Two;策略层面的关键词－Three;欲立先破;突破现有高端市场;树立城市豪宅标杆 济宁房地产发展史上的一次变革 影响并指引着未来济宁房地产发展趋势 毫无疑问的济宁未来城市最为稀缺的豪宅产品;;　　基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平、突破高端定位，打造一个豪宅项目。;报 告 思 维 导 图;历史文化名城——东文西武南水北佛中古运河 山东内河航运中心 山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一;市场分析︱城市发展︱经济运行概况;2010年全市房地产市场运行主要特点;市中区现在掌控济宁的中央大势，高端项目集中于此； 高新区城市规划起点高，规划科技新城，带动区域热度提升。兴唐、九巨龙等已从高新区科技新城取得项目。 北湖区原规划为济宁市的未来中心，但由于土地问题，未来前途不明朗。规划中，济宁市政府、济宁医学院、山东理工技术学院、济宁市体育馆（2014年山东省运动会举办地）等济宁市重点建筑配套均迁至此。 济北新区目前开发热火朝天，诸多项目已经形成热销，区域认可度大幅提升。 滨河新区为以豪德商贸城为带动形成的滨河经济圈； 任城经济开发区目前正在规划及招商引资中。;一、高度关注商业地产升温的问题。随着房产新政的影响，住宅市场降温，商业地产持续升温。商业地产融资时间长、投资回报时间长，对项目运营的经验要求比住宅高，升温过快，暗藏一定风险。 二、房地产开发资金趋紧的问题。受收紧银根政策的影响，资金压力加大，1-4月，国内贷款同比下降13.6%，其中银行贷款下降25.3%。在其他资金来源中，定金及预付款同比下降27.6%，个人按揭贷款下降38.7%。  三、高度关注待售面积增加过快的问题。截至4月末，全市商品房待售面积38.1万平方米，同比增长103.7%，其中住宅待售面积31.7万平方米，待售面积过快增长不利于房地产市场健康发展。 ;济宁房地产市场走势 随着北湖新区、济北新区建设进度加快，中心城区改造进度加快，在保障性住房投资的强力带动下，预计全市房地产开发投资保持平稳较快增长。 但今后伴随着国家调控政策的进一步贯彻实施，对未来商品房销售、房地产企业资金必将产生重要影响。房地产市场仍面临较大的不确定性，这些问题也将是政府相关部门下一步密切关注和分析的重点。 ;开发商：济宁兴唐房地产开发有限公司 项目地址：红星东路与琵琶山路交汇处，向东100米 建筑面积：约116258㎡ 平方米， 建筑类别：由8栋高层板楼与4栋六层板楼组成 面积：从90/130/180多的都有 价格：从7000元/㎡-14000元/㎡不等, 11层8888元/㎡ 绿化：44.8% 设计:瑞士凯乐技术有限公司;问题：市中区核心地段，属于市场高端项目，从配套来看主打学区房。从房源来看，主要是尾盘阶段，竞争较小。 可借鉴：销售过程中充分利用产品形成前期组织多次业主SP活动，并每周利用九巨龙自身资源——社区学堂做PR情感活动维系老客户。;;开发商：鲁商地产 项目地址：中区南池公园西侧 建筑面积：43万平方米 建筑类别：14栋瞰景高层、16栋花园洋房 绿化率：42% 面积区间：80－150平方米 销售价格：预计8000-10000元/平米 配套：高星级酒店、6班幼儿园、情景商业街、私属会所等。;区域市场小结;报 告 思 维 导 图;项目位与济宁市中心城区北侧，是城市初始的高端住宅区;教育资源丰富，项目地块周边有哈佛幼儿园、附小、济宁十三中、济宁九中、济宁电大等学校及教育机构； 购物：赛马特超市、秦庄市场、运河城、秀水城、银座、贵和、京杭购物街； 金融：建设银行、交通银行、中国银行、工商银行、农业银行等金融系统林立； 娱乐：体育馆、京杭娱乐、芭提雅ktv、B.B.KEN酒吧等 ； 酒店：悦客城际酒店、格林豪泰、运河宾馆、长城宾馆、金地大厦 。 休闲：健身广场、仙营绿地（950米）、人民公园（1500米）、新世纪广场（2200米）;项目地块较为方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平;优势; S W O T　分　析;战略层面问题－正确的方向： 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。;项目属性研判;实现价值最大化;市场定位︱战略地位;具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值;本项目定位方向—— 具有里程碑式 、概念性 的高端产品组合。;市场定位︱定位升级;首推案名： 蓝天·达观一品 Slogan： 达观人生 一品天下 释义：达观，是一种人生上乘的境界和态度，它表现为平和、质朴、舒朗；同时达观，也是人们追求的一种高尚身份的向往。一品，则表现为品质的极致。 从文化价值来看，我们提倡“达观文化”，主张返璞归真这一上乘心理境界。;备选案