尚源项目操作-营销企划完整版知识课件.pptx

;;大虹桥西部片区的核心规划：以国家会展中心为核心 国家会展中心：项目落户于大虹桥商务区的青浦地块，北至崧泽高架路南侧红线，南至规 划六路北侧红线，西至诸光路东侧红线，东至小涞港河道西侧蓝线，建设用地面积约1560 亩。 ;项目基本情况：项目所处地段——重固镇福泉山路赵重公路交界处，位于重固镇核心生活圈。;;交通;区域二：重固;整体区域落位于大虹桥区域 大虹桥：所处板块重固，属大虹桥西片功能区，在功能承担上主要对接居住配套功能。 发展前景：虽然在当前存在偏远、发展不足的现象，但在大虹桥发展推动下，具有着市场 价值的特性，发展前景良好。 重点突出重固区域的未来生活体系 交通欠佳，公交体系尚不完整，道路完善，但距离中心城区较远，因此交通上需要通过一 定的手段进行改进。 现有生活配套3公里生活配套全，但档次不高，2万m2自持商业是亮点。 12公里生活配套不仅全且档次高。;二、产品价值;项目地块轮廓及其基本指标;西块;：综合区域、品牌、产品，本项目价值点罗列如下;宏观与政策： 央行年内第五次上调存款准备金率创历史之最。 2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至21% 。 4.11上海第二季度经济会议中强调重点抓好七方面的工作 韩正：坚定不移的控制房价，今年要向全市人民交出一张满意的答卷。 4.11温总理浙江经济运行调研 温家宝：中央调控楼市决心坚定 各级政府切实担责，要敲响警钟，深度贯彻。 发改委就销售商关于一房一价检查的明确通知 国家发改委3月16日发布了《商品房销售明码标价规定》，明令商品房销售要明码标价、逐一检查。  总结：说明市场调控的持续将成为下半年的主基调;一、宏观市场：宏观调控下的公寓市场 ;2011年1-4月全市别墅供应和成交情况及均价走势 ;首置市场 ;一、宏观市场：小结;二、竞争环境：在售公寓竞品成交情况;二、竞争环境：未来竞品公寓上市项目;所属 区域 ;项目;二、竞争环境小结;项目名称;三、片区竞争：小结; 发展策略;小结：本案营销方向 立足万科品牌，以自身产品价值构筑竞争优势，并通过借 力区域发展、市场稀缺、轨道开通等外部条件，塑造新型 都市生活系和价值。;如何围绕万科品牌构建都市生活新概念;;总结： 从客户属性中可以看到，79客的年龄层分为2种，较89-95更年轻、支付能力较弱，单身及空巢养老型，更加依赖轨道交通 120的客户属于95的高端客，对改善有一定要求，更注重舒适程度，支付能力也更高一个档次。;成交客户分析;接待客户分析;本项目的后续量的释放密度即决定了本项目除了巩固原有的周边外来人为主核心客层基础上逐步向居住或工作在北翟路沿线西长宁商圈进行边界圈层扩延。;;一类：75后新贵 年龄31-35岁 学历：大学本科以上 家庭结构：小太阳、后太阳家庭、 收入：个人月收入在30000元以上、单年有季度或年终50万以上奖金 客户工作区域：虹桥、西长宁 常用认知渠道：短信+搜房或百度。 喜好：外出购物、奢侈品、股票、基金等理财产品 客户关注点：品牌、物业周边环境、产品设计、教育 心理属性：讲究一步到位的居住改善、要有天有地有花园、要有生活质量提升，寻求感觉的一类。;接待客户分析;客户定位：锁定主力客群;公寓客户的精神特征 80后作为中国改革开放后成长起来的第一批人群，其成长的背景是物质的极大丰富和精神传 统缺失，同时从小经历了各种西方文化的洗礼，更多的开始崇尚个人的生活空间，并对西方 式的生活观念有很浓的倾向性，崇尚自由言论和对个性自我的追逐。;;;别墅客户定位：锁定主力客群;别墅客户的精神特征 最初在青年时代经历改革开放的人群，物质并不丰足，但精神上的追求和性格因素，成就了 他们较为深厚的生活阅历和情感世界，发展至今，更加注重品质标准的追求，拥有生活选择 的高忠诚度和低游移度。;;客户的需求决定的产品推广调性;F（Features）;项目核心价值点;万科品牌代表着万科的生活模式，在尚源，这种生活又具备着什么样的特性？;西虹桥 优居生活新标准;;温馨的悦;品牌发力 生活引导 产品引爆;阶段推广节奏梳理;第一阶段：5~6月 ;;第二阶段：7~9月 ;;第三阶段：10~12月 ;;上市推案节奏;首置;根据本案的产品定位及成交客户案例，寻客策略为“3线”储客 周边客的机会点----青浦城区及北青公路沿线 轨道交通线的机会点-----17号轨交线（首置量大，必须寻求） 环线的机会点------中、外环线;;;地铁2号线便捷度对比;;周边客;推广执行;予人以乐，