山东安丘市泰华·曼哈顿项目全程营销策略报告(第二版20090310)幻灯片资料.ppt

泰华·曼哈顿项目全 程 营 销 策 略 报 告;营销最关切的问题？;安丘作为潍坊副中心、半小时核心城市圈 ，为其经济发展带来契机。;商业市场：新城区惨淡，老城区旺盛;商务物业市场：具备商务性写字楼、酒店、公寓产品，安丘市场存在空白，有较大发展空间；需进行引导。;住宅市场：市场较成熟，走向人性化居住趋势;　;客户对本项目看法;政策变动年，稳健为关键，遵循市场、合理定价、平稳消化;安丘市场整体特征总结;报告结构;山东世纪泰华集团;以现代城市规划理念规划的泰华·曼哈顿将成为未来安丘的新中心;强化泰华品牌，借用商家资源，填补市场空白，树立安丘商业龙头——区域竞争力;报告结构;寻找项目产品竞争力;站在城市运营商的角度，高角度、大范围、大体量，以商业带动近18万平方米的复合型地产打造成为辐射潍坊南部的新天地 。;五大商业功能是相互依托，相互循环，形成项目的“商业骨架” ;产品定位;产品业态比例;三大商业区业态功能分布情况;商家客户定位 主力商家客户定位： 全球、全国知名品牌，安丘尚未开店，形象佳，展示好，能吸引消费者慕名而来。 一般客户定位： 本地或区域性的商家客户，可以是品牌代理商或经销商，或是自有品牌经营，主要是经营各类零售商品的客户 ;项目公寓部分定位;;物业形象;我们所倡导的生活方式;公寓精装修标准;产品配比;客户定位;对比项目;计算出比准均价约为8820元/平方米;价格建议;商业各区域均价制定;;商业区域均价表;公寓定价;价格策略 ;;;商业部分;总价分析;泰华·曼哈顿商业二层整体均价为4500元/平米以上，户均面积设为70平米，那么总价为31.5万元/套以上。;公寓;职业;;主要客户;投资型客户 ;找到产品竞争力！;报告结构;;销售目标;;潍坊泰华城成功品牌形象;于投资客户而言，;都市生活领跑者;都市生活领跑者;;;;营销策略核心问题;本项目营销的几个关键概念，贯穿整个营销过程;项目卖点众多，需要整合到一起，形成合力，贯穿整个营销过程;商业+公寓;楼层;楼层;楼层;优惠派送，先来有优惠，先来优惠大 合理把握节点，精准推盘 精选房源，推势奠定高度 复合推广，造势引爆 精装修发售，强势引领客户购买欲、投资欲;入市时机与房源;开盘铺垫期;一、关于“泰华·曼哈顿”的故事 二、泰华生活的演绎： 立于城市生活之上 属于地产新贵，代表的是新兴文化和新进势力 注重投资与回报 追求潮流和享受 三、开发理念正是对以上文化的体现;提前认筹的客户能够享受更多的优惠 享有“泰华会”权益、优先选铺、首批单位优惠措施 ;行丰操作认筹模式--筹码销售模式--排队认领;建立泰华客户资源库，进行客户资源整合，形成泰华品牌项目资源共享； 增加安丘项目客户资源； 增进泰华客户交流，提升泰华客户尊贵感； 塑造泰华品牌，走时尚、新潮、现代多元化的生活方式。;组建泰华会——《泰华家族@一卡通》 ;一个公司如果将其客户流失率降低5％，利润就能增加25％至85％。在泰华会上的高投入也为这些客户会的先行者带来了巨大的产出。;返租销售 ;与政府联合举办“百余商家安丘考察行暨泰华曼哈顿推介说明会”暨《泰华家族一卡通》启动仪式 ;高调入市期;开盘挤压式销售，进行销控，制造稀缺感;开盘优惠活动;财富论坛（商业地产高峰论坛）暨知名商家加盟泰华曼哈顿-永续经营工程新闻发布会 ;攻略4.; ;攻略1.;建设样板房——公寓样板间的包装是体验营销??重中之重;建设样板房——公寓 灯光、通道临时包装、地毯的装饰效果体现项目档次;攻略2.3;;样板间内部通过细节体现增值，使购房者感受到尊贵服务品质;品牌号召力,整合国内外一流家装用品和材料,展示优质品位生活,带品牌精装售卖.;商业提前展示;贴心的物业服务使准业主们不仅是参观样板间，也是生活方式的体验; 通过项目工程节点接近尾声，其部分配套可投入使用，进行准现房销售，快速拉升销售价格。 ; 结合项目现房和开业优势，对剩余单位进行促销，在短时间内回笼资金，完成销售任务。;时间;持销热销期（I II);媒体组合;各推广阶段媒体及活动组合策略;销售阶段 ;媒体类型;招商建议;THE ENDTHANKS