2013长沙市基准地价技术报告..doc

PAGE .. .. 长沙市城市规划区基准 地价更新 技 术 报 告 长沙市 国 土 资 源 局 长沙永信评估咨询有限责任公司 二ΟΟ九年十月 PAGE 第 页 共 NUMPAGES 201 页 .. 目 录 第一篇 基准地价成果更新概述 1 第一章 城市概述 1 一、长沙市概况 1 二、房地产市场现状分析 6 三、土地利用特点和土地市场分析 8 四、中心城区发展规模 11 五、土地定级估价区域情况介绍 12 第二章 工作概况 15 一、基准地价更新的必要性 15 二、工作目标和任务 16 三、工作范围 17 四、工作依据 17 第三章 2005年度基准地价成果简介 19 一、基准地价的内涵 19 二、确定的土地级别 20 三、评估的基准地价 20 四、建立的宗地地价修正体系 20 第四章 资料调查收集与整理 23 第一节 资料的调查收集 23 一、 资料收集的基本原则 23 二、样点分布的要求 24 三、资料收集的程序 24 四、资料收集的内容 25 第二节 资料的整理 28 一、资料的检查 28 二、资料的补充 28 三、样点资料的汇总 28 四、资料的整理归档与验收 30 五、样点资料的输入 30 第二篇 土地定级技术报告 31 第一章 土地定级技术路线和方法 31 第一节 土地定级原则 31 一、综合分析原则 31 二、主导因素原则 31 三、地域分异原则 31 四、定级与估价相结合原则 32 五、因地制宜原则 32 第二节 土地定级的技术路线 33 一、多因素综合评定法 33 二、级差收益测算法 33 三、以价定级法 33 第二章 地价区片的划分 35 第一节 地价区片的划分原则 35 一、商业用地区片划分原则 35 二、住宅用地区片的划分原则 35 三、工业用地区片划分的原则 36 第二节 地价区片划分因素因子处理 37 一、商服中心及等级的划分 37 二、道路通达度 37 三、基础公用设施状况资料整理 38 四、环境条件资料整理 39 五、城市规划用地分类 42 第三节 地价区片划分步骤和结果 46 一、商业用地区片的划分步骤和结果 46 二、住宅用地区片划分步骤和结果 47 三、工业用地区片划分步骤和结果 48 第三章 样点地价资料的测算分析 49 第一节 土地估价相关参数的确定 49 一、房屋重置价格的确定 49 二、样点地价测算中有关税率、费税确定 50 三、还原利率的确定 54 第二节 样点地价的测算 60 一、样点地价的测算方法 60 二、样点地价修正 64 三、样点地价的检验 69 第四章 区片单位地价的测算 72 一、有样点地价区片平均地价的测算 72 二、无样点地价区片的平均地价计算 72 三、商业区片地价的测算结果 72 四、住宅区片地价的测算结果 74 五、工业区片地价的测算结果 76 第五章 土地级别的确定 78 第一节 土地级别的初步划分 78 一、商业用地土地级别的初步划分 78 二、住宅用地土地级别的初步划分 80 三、工业用地土地级别的初步划分 81 第二节 土地级别的确定 82 一、土地级别界线落界 82 二、土地级别验证和调整 82 三、土地级别确定 83 四、土地级别分布范围描述 83 第三篇 基准地价更新技术报告 85 第一章 基准地价更新的基本思路 85 第一节 基准地价更新的理论基础及其原则 85 一、基准地价成果更新的理论基础 85 二、基准地价更新原则 86 第二节 基准地价更新的方法 90 一、基准地价更新路线 90 二、基准地价更新的步骤 91 第二章 基准地价内涵的设定 92 一、基准地价概念 92 二、楼面地价在此次基准地价评估中的应用 92 三、此次基准地价内涵设定 93 四、基准地价内涵设定的具体条件 93 第三章 级别基准地价的评估 98 第一节 级别基准地价更新的技术路线 98 第二节 利用样点地价评估级别基准地价 100 一、商业用地级别基准地价测算 100 二、住宅用地级别基准地价测算 100 三、工业用地级别基准地价测算 101 四、级别基准地价计算的结果 101 五、土地级别与基准地价对应关系分析 101 第三节 楼面基准地价的确定 103 一、楼面基准地价的概况 103 二、楼面基准地价评估的技术路线 104 三、样点楼面地价的计算 105 四、样点楼面地价的修正 107 五、楼面基准地价的确定 121 第四节 划拨用地基准地价的确定 123 一、划拨地权益 123 二、划拨土地价格的概念 123 三、划拨土地价格的评估方法 124 第四章 基准地价结果分析 126 一、基准地价设置更合理 126 二、地价水平有一定上涨，但上涨幅度在合理的范围内