思源经纪营销蓄客计划.ppt

邀请法国知名红酒酒庄，在现场进行酒品展示；同时联系商会或商界重要会议在项目召开，打造售楼处的商务功能，扩充客户来源。 行业联动——名流酒会（暨商务会议） 时间：2012年10月~11月 活动对象：商会、酒会、媒体人士、省府要员、理工大学领导 活动形式： 1，针对意向客户以名流酒会形式开展舞会或拉斯维加斯、happy hour、Blue loor等； 2，在各大酒庄进行活动信息宣传； 3，在指定车行邀请多家酒会参展单位，保证资源的最大化（酒庄老板具购买力）； 4，由我方举办，邀约酒庄客户进行集中答谢（红酒集中购买客户具有购买力）； 事件营销——法国文化节 目的：借文化的力量拔升项目的影响力，拔高项目的市场形象。 形式：法国文化酒会：代表团来访后，举办招待酒会，邀请长沙各商会到访参与。 记者招待会：活动期间召开隆重的记者招待会，主题为“法国文化交流长沙行”扩大市场影响力。 法国学社入驻营销中心：后续跟进事项，强化项目法国符号性。 时间：2012年10月~11月 地点：卢浮原著 嘉宾：媒体记者、文化领袖、相关政府部门领导项目客户 媒体：集中报纸、电视、网络等多种渠道集中报道 法国文化周——加莱市长赴长文化交流：通过大型的法式主题活动，突出项目的法国形象及调性，赢得市场关注，并制作持续性的热点话题。 事件营销——爵士音乐节 爵士音乐节——通过绑定爵士音乐节形成社会影响力，并邀约客户参与，进一步拔高项目在客户心中的形象。 形式：借助可可清吧等合作商开展的爵士音乐节，进行项目的产品信息渗透，本项目客在可可清吧、金牛角设置项目资料发放点，同时邀约客户参与法国爵士音乐节。 时间：2012年10月~11月 主题：法国爵士音乐节 地点：卢浮原著 嘉宾：媒体记者、文化领袖、目标客户 营销费用预算 名称 费用用途 费用预计 活动 周末暖场、行业联动、事件活动 35万~40万元 巡展 地级市巡展推广、物料制作、礼品 10万元 定向拓客 礼品费用、物料 5万元 推广 短信、call客、线上 / 不可预见成本 不可预知的费用项目 5万元 费用合计： 50~55万元 备注：不包含线上推广的费用，主要是线下拓客的系列费用。 END. THANKS！ 第*页 * 第*页 * 长沙.卢浮原著项目 蓄客计划方案 营销策略——策略总纲 1、诚意登记期 2、认筹期 阶段 3、开盘期  9月25日 11月10日 11月18日 8月 公开发售，执行市场价格表 WE客会办卡 内部认购，一口价销售 阶段主题 售楼处开放 8月25日 10月25日 骑士会升级 中水电法式原创艺墅，礼赞长沙。 法国文化节 爵士音乐节 认筹计划 媒体投放 纯粹法式原创艺墅，谨献给走过世界的人 W客会会员招募 内部关系优惠申请 内部认购，缴纳20万直接认购或定房，内部认购均价1.2万。 内部认购优惠持续到11月17日，开盘对外报价1.5万。 报广及网络软文、户外、围墙出街。 硬广、户外、网络硬广、道旗出街。 硬广、报广、临时户外。 营销策略——节点回顾 8月25日 9月25日 11月18日 销售节点 针对现有客户，办理内部VIP卡，给与内部优惠体系,。 营销中心开放，对外释放9月20日项目将公布市场价格。 首批开盘，执行市场价格，利用市场与内部价格逼定尚未认筹客户；同时对前期已经认筹客户按内部价格签订认购合同。 10月25日 客户向开发商缴存20万，锁定房源，根据内部客户价格表，签订意向协议书，明确开盘必须到场。 利用价格杠杆吸引现有客户，既开盘前以低价对客户进行内部关系优惠引导，开盘即取消内部优惠提价销售。流程如下： 8月25日，针对现有客户启动办理内部WE客会VIP卡，不交钱不释放优惠； 9月25日（或10月5日），内部关系客户交5万申请内部优惠特权，释放10万元优惠购房； 10月25日样板房、园林开放，内部关系客户向开发商缴纳20万元直接签认购；若未达预售条件，直接定房号签定房协议书； 11月18日开盘执行市场价格，公开发售；对前期签协议书的客户按照内部价格表签订认购合同。 营销策略——蓄客目标 可售面积 （㎡） 预计单价 （元/㎡） 可售总金额（亿） 销售率 销售金额（亿） 回款率 回款 （亿） 31640 12000 3.8 70% 约3亿 60% 1.68 本年度销售任务：完成三个亿的销售任务，回款1.68亿。基于以上目标，根据销售货量进行蓄客目标预估。 销售套数 解筹率 筹量 转筹率 来访客户 综合考虑：项目如需完成既定目标，来访客户需达到1000批。 100 25% 400批 40% 1000批 根据既定目标进行销售套数预估，需销售100套，同时通过解筹率及转筹率的预估，下