《蓬莱房地产市场研究报告》.ppt

区域购房者消费特征价格层面 开发规模大于开发区有效需求，置业者多为中端消费群体，置业目的多为投资兼自住，主要是看好区域规划 多层：35万左右 小高层：30万左右 多层：3200-3800元/㎡ 小高层：2800-3500元/㎡ 开发区板块 高端住居区概念逐步形成，此版块成为目前蓬莱供应量最为集中的区域，总价区间较大。 海景房：50-70万左右 洋房：40-55万左右 普通住宅：35-45万左右 海景房：5000-6500元/㎡ 洋房：4300-5000元/㎡ 普通住宅：4000-4600元/㎡ 东部板块 从目前蓬莱区各楼盘的销售情况看，在该区购房的消费者主要看重的就是价格和周边配套优势，可以最大限度满足他们的改善性居住需求，因此他们更倾向于购买总价在42-50万的100-120㎡舒适型三房。 由于老城区多为多层建筑，因此面积受限，销售总价在42-50万之间。户型面积相对较小，因此主力销售总价在45-50万之间。 老城区土地供应量有限，多为多层住宅，价格在4200-5000元/㎡之间。 中心板块 目前处于开发阶段，但由于大学城引进，道路、配套等逐步完善，加之地形多为山地，对兴建高档住宅有明显的支撑，捉奸成为蓬莱高档居住聚集区。 海景房：50万以上 别墅：110万以上 海景房：5000-6500元/㎡ 别墅：8000以上元/㎡ 西部板块 购房者接受程度 目前区域市场商品住宅 主力销售总价范围 目前区域市场商品住宅主力销售单价范围 区域 蓬莱市整体消费特征 （一）异地购房者比例大幅上升 根据蓬莱市各个楼盘案场的销售人员介绍，来购商品房的除了烟台市区及周边一些县市的购房者外，绝大部分为蓬莱当地的购房者和周边乡镇居民。但随着国家调控政策不断出台，迫使投资客将目标由一、二线城市转到三、四线城市，加之蓬莱旅游业的飞速发展，异地购房也已经在蓬莱市场占据了很大比重。 （二）低收入阶层需求有所增强，中高收入阶层仍是购房主力 从各个楼盘反馈的消息来看，目前的购房人群中，低收入阶层占到了一部分，且他们的购房需求有所增强，主要来自于国有企业职工，私企员工、产业工人等工薪阶层。另一部分仍是收入相对较高的中高收入阶层，主要来自外企职工、政府公务员、事业单位员工、企业高管、私企业主、医生、律师、教师、记者等专业工作者。这部分人群收入稳定而且较高，是目前蓬莱购房的主要力量。 蓬莱市整体消费特征 （三）客户购房主要考虑因素 目前，蓬莱市的消费者在购房时主要考虑的因素依次为：地段、价格（含首付比例）、学区、配套等。而建筑风格、外立面等受到的重视程度相对较少。另外，购房者对于现房的接受程度明显高于期房。 （四）实用型、经济户型需求明显 通过调研发现，对于实用型、经济型的户型面积需求正在上升，80-90㎡左右的经济型两房以及110--120㎡的左右实用型三房客户需求比较明显，这也与工薪阶层的购房需求增加有关。 （五）花园洋房等高端物业产品日渐受到青睐 通过调研发现，随着蓬莱市民收入水平的逐日提升，改善型客户更加注重物业产品的舒适性和品质感，更加注重环境优越性和生活情趣。对花园洋房、别墅等高端产品需求明显增强。目前市场在售楼盘如：一品洋房、登州府第、东方翰、海景苑等高端社区，受到购房者极大追捧和青睐。 小结 通过对客群需求研究分析发现，高端社区，在开发理念、产品形式、高端品质、赠送面积等方面存在独特的优势，对目标客群有很大的吸引力。 我们需要针对项目自身特点，认真分析和寻找本项目精准的客户群体，通过媒体推广、公关活动等，将项目优势和内涵形象传递给目标客户群体，全方位吸引目标客户的关注和兴趣。 Part4：蓬莱在售盘横向对比分 项目规模对比 项目建筑风格与建筑形式比较 主力户型、面积对比分析 社区景观园林对比分析 营销方式对比分析 项目规模对比 1.73 120000 69375 万城一品洋房 3.2 1680000 666670 博展国际商贸城 1.45 250000 202400 半岛蓝庭 1.3 400000 270000 半岛蓝湾 1.49 80800 75333 海琴苑 1.2 260438 218897 杏花苑 1.9 160000 300000 锦泰广场 2.1 500000 150000 海景苑 1.39 120000 16680 海天惠园 1.33 280000 210000 蓬莱新世界花园 1.08 51000 46800 县后路商业街 1.43 46000 32000 天颐乐园 2.0 133900 66454 华海现代城 0.33 230000 318159 海郡壹号 1.09 177602 210419 万泰登州府第 0.77 300000 933800 东方翰 容积率 总建筑面积（㎡） 占地面积（㎡） 项目名称 调研的15个项目当