《房地产开发贷款》.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第二节 房地产开发贷款的操作流程 2.贷款回收 借款人按照合同规定的期限和数额还清贷款后，解除担保合同，收回相关担保证明材料。/// * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 一、宏观风险 二、微观风险 三、不同类型房地产的风险比较 // * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 一、宏观风险 1.相关数据 据国家统计局统计，2004年房地产业共筹集开发资金17169亿元，其中定金及预收款占43.1%，企业自筹资金占30.3%，银行贷款占18.4%，其他资金来源占8.2%。 中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》指出：“企业自筹资金中有大约70%来自于银行贷款；定金和预收款也有30%的左右的资金来自银行贷款，因此房地产开发资金中银行贷款的比重占55%以上。” 2007年全国银行信贷总量为3.63万亿，房地产开发投资2.53万亿，按房地产开发投资的55%来源于银行信贷计，房地产贷款占银行信贷总量的38.33%。 // * 2.房地产信贷资金比例过大的后果 (1)过度依赖银行信贷会造成房地产业高负债经营，不利于房地产业稳步健康发展(案例)。 (2)过度依赖银行信贷会使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 (3)房地产业占用大量的银行信贷资金，挤压了其他实体产业的发展空间。// 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 * 案例分析——顺驰地产神话的终结 1998年，天津顺驰投资公司成立；2003年，顺驰开始全国扩张；2004年，在全国16个一线城市拥有42个项目，销售收入超100亿元，为当年的销售冠军, 成为了一家全国性的大型房地产公司；2005年，顺驰荣膺2005中国房地产公司品牌价值TOP10。 顺驰快速扩张的模式：“现金—土地—现金”，其真正的窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资金的流转。该模式带来了三“高”：土地成本高、财务成本高、人力成本高。由于上市计划搁浅，到2005年底，顺驰已险象环生。最终顺驰的控股权拱手让人，其所创造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结。// 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 * 3.防范房地产信贷资金比例过大的措施 要降低房地产信贷资金的比例，金融创新是必由之路，融资多元化势在必行！ 中国人民银行在其研究报告中所建议：“大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷的风险。” // 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 二、微观风险 1.贷款项目不能完工的风险 (1)主要原因 ①销售不畅影响资金来源 ②选择承包商不当 ③项目合规性问题 // * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 (2)防范措施 ①严格审查销售方案的可行性 ②考察承包商的资质、实力及信誉 ③要求“四证”或“五证”齐全 ④要求开发商投保项目完工保险 // * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 2.贷款资金被挪用的风险 (1)挪用资金的类型 ①将流动资金用于购买土地 ②将开发贷款用于购买土地 ③将某个项目的贷款资金用于其他项目 ④中途改变项目性质 // * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 (2)防范信贷资金挪用的措施 ①严格贷款审查(自有资金、贷款期限等) ②通过贷款合同进行控制(规定贷款用途；设立贷款和还款专门账户以便监控等) ③加强贷后管理(每笔用款需要证据；根据进度分批投入贷款；付款不经过开发商账户；发现开发商违规可停止放贷或提前收回等) // * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 3.假按揭骗贷的风险 (1)主要表现 ①利用假价格进行骗贷 开发商在购房合同上为购房者提高成交金额(假价格)，购房者实际无需支付首付款(开发商开给购房者一份虚假的首付款发票)，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。// * 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 ②利用假身份进行骗贷 开发商为尽快回笼资金，利用假身份证(或利用甚至盗取别人真实的身份证)与开发商签订购房合同，开发商垫资首付款并还本付息，然后向银行套取房贷(实质是开发贷款)。 // * 第三节 房地产开发贷款的风险及