《房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)》.ppt

房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 第5章房地产项目用地的获取 引述 地租、地价理论 马克思的资本论中的地租、地价理论 绝对地租：由于土地所有权的垄断，不管租何种等级的土地都必须缴纳的地租。 级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。 垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。 马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。 5.1.1 划拨土地使用权概述 划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 划拨土地使用权的基本特征 划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 中央政府的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》（1998） 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令） 地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理 划拨土地使用权的主要步骤 主要利益主体及相互关系 土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的基本特征 出让土地使用权的基本类型 协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。 招标：是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。 挂牌：是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖：是指在指定的时间和公开场所，有政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。 协议出让的政策规定 招拍挂出让的政策规定 协议出让 招拍挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府 受让方——土地使用者 土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。 协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围收到限制 经营性用地招拍挂 协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度 存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范 供地环节的一般程序 北京市协议出让程序 招标出让土地使用权 招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开招标，邀请招标 拍卖出让土地使用权 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让土地使用权 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交 拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为 挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作 招标基本流程 拍卖基本流程 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点 举行拍卖会 签订《成交确认书》 挂牌基本流程 广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。