2015年版及2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳).doc

WORD格式可编辑 专业技术整理整理分享 2014年版与2001年版 《城镇土地估价规程》比较 林 建 漳 一、修订的基本思路 随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是2007年《物权法》的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。 二、修订的主要内容 1、结构框架调整 ①参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。 ②将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。 ③“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。 ④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。 ⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。 ⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。 ⑦附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B?基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D?估价报告及工作底稿规范格式。 需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写）】 2、概念的调整 ①重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。 ②区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。 ③增、删个别术语和定义。新规程增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。 3、要求的调整 ⑴技术体系与技术途径 由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。 将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。 ⑵估价原则 新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。 土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。 估价方法对应估价原则 估价方法 估价原则 市场比较法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 剩余法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则 收益还原法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 基准地价系数修正法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 成本逼近法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 出让地价评估 增加价值主导、审慎原则、公开市场原则 公共管理与公共服务和交通运输用地估价 增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则 ⑶方法选用 新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。 ⑷主要估价方法 ①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。 ⑸基准地价制定 ⑹不同用途地价评估 ①用途分类。宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。 国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。 土地利用现状分类表 一级类 二级类 一级类 二级类 一级