世联-2009西安仁厚庄城市综合体项目物业发展建议及启动-(精选·公开·课件).ppt

* * * * * * 模式四各输入条件 启动区及分期策略 住宅销售速度：7000平米/月 公寓销售速度：3000平米/月 商业销售速度：1000平米/月 商业均价：12000元/平米 住宅均价：6000元/平米 公寓均价：5800元/平米 模式四：项目各动态财务指标 启动区及分期策略 28.07% 内部收益率 5.5年 动态投资回收期 124.88% 投资净利润率 24976.15 净利润 单位:万元 主要财务指标 2009年底回款3.5亿。 2009年底还清贷款。 2010年底收回本金。 现金流关键节点 各产品线对项目利润的贡献率 住宅：26.24％ 公寓：13.01％ 商业：60.75％ 敏感性分析 －2.91％ ＋1.09％ ＋2.02％ ＋2.59％ 投资净利润率变化 住宅价格上升1％ 建安成本上升1％ 商业价格上升1％ 公寓价格上升1％ 敏感性指标 评价体系 显性指标 隐性指标 回现速度 内部收益率 风险控制 价值提升 可实施性 28.07% 2009年底还清贷款 2010年底收回本金 容易控制风险 可实施性较差 通过“启动模式评价体系”对模式四进行评价 启动区及分期策略 价值提升空间很小 通过各种启动模式比较，推荐第一种方式 启动区及分期策略 住宅+公寓/商业 公寓/住宅/公寓+商业 住宅/公寓+商业/住宅 住宅/公寓+商业 极致回现 公寓拆分 价值提升 回现优先 启动原则 28.07％ 11.96％ 11.91% 可实施性 价值提升空间 风险控制 回现速度 内部 收益率 较易 最易 较易 较易 隐性指标 差 好 好 好 很小 有限 较大 有限 2009年底还清贷款 2010年底回本 2011年底还清贷款 2012年下半年回本 2012年初还清贷款 2013年初回本 2011年底还清贷款 2012年下半年回本 显性指标 13.5％ 一 四 三 二 启动模式 综合评价之后，我们推荐：第一种启动模式 利润对住宅的价格上升最敏感，因此在确保能满足回现需求的情况下，后续通过营销手段提升住宅价值的意义大于对商业价值的提升 启动区及分期策略 三类物业类型中,项目利润对住宅的价格上升最为敏感,对商业的价格上升最不敏感。因此，在确保能满足回现需求的情况下，后续通过营销手段提升住宅价值的意义大于对商业价值的提升。 －2.91％ ＋1.09％ ＋2.02％ ＋2.59％ 启动模式四 －2.91％ ＋1.08％ ＋1.22％ ＋2.58％ 启动模式三 －2.91％ ＋1.09％ ＋2.02％ ＋2.59％ 启动模式二 启动模式一 －2.91％ ＋1.09％ ＋2.02％ ＋2.59％ 投资净利润率变化 住宅价格上升1％ 建安成本上升1％ 商业价格上升1％ 公寓价格上升1％ 敏感性指标 本次汇报重点回顾 城市价值 公园和 学校价值 住宅 公寓 商业 1 1 1 2 2 3 3 4 5 住宅和公寓的成功又能带动商业的繁荣 5 学校和公园为商业带来相应消费人群 6 商业的成功打造给住宅和公寓提供完善的城市配套 4 公园和学校的价值对住宅、公寓类居住物业有提升作用 3 商业和公寓的成功打造能加强项目的整体价值 2 各产品线的打造都要基于项目的类综合体价值——”城市价值” 1 诠释 序号 4 5 6 本次汇报重点回顾 住宅 立面 户型 会所 物管 色系 造型 材质 细节 以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比 采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质 选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材 细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感 赠送面积 空间优化 凸窗、阳台、入户花园、内庭院 入户玄关、生活阳台、主卧功能细化 全面家具解决方案 玄关、客厅、主卧、厨房、卫生间、生活阳台 公园要素引入原则 可参与性原则 局部细致原则 园林 水、树、雕塑、小品、车库 主题园林 花 少而精路线 新都市健康主义 基本功能：健身房、阅览室和游泳池 社区健康中心、安全管理、环境管理、客户管理、设备管理 本次汇报重点回顾 立面 户型 服务 单房：功能模糊化设计 一房：最大化利用凸窗、阳台赠送使用空间 两房：南向布置，充分考虑居住功能完善性 公寓 针对酒店式公寓提供先进的物管增值服务 充分体现城市意象，打造区域形象标杆 本次汇报重点回顾 二环外 向型商业 学府商业 社区型商业 主要业态 人气聚集要素 商业 主要业态 人气聚集要素 主要业态 电玩城、KTV、主力餐饮店 大型集中商业、小型超市 人气聚集要素 广场、会所、小学 外贸服饰、小型仓买、小型餐饮、工艺店、品牌美容美发等特色商业 电玩城、酒楼、西餐厅、主力店、银行等目的性消费 服饰、礼品、工艺品店、文印店、冷饮店、体育用品等耐用消费品 大型书城，内部局部设置水吧 文