市场比较法-(精选·公开·课件).ppt

第三章 市场比较法及其应用 掌握市场比较法的基本原理；交易实例的收集与可比实例的选取；目标不动产差异修正。 本章内容 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法估价步骤及内容 第三节 市场比较法应用举例 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach），也称市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种估价方法。 第一节 市场比较法的基本原理 类似不动产(similar property) ：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或相类似的不动产。 估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不动产。 前提：交易市场已经形成。 比较结果一般称之为比准价格。 它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法。 第一节 市场比较法的基本原理 二、理论依据 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。 第一节 市场比较法的基本原理 不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相互牵制而接近。 第一节 市场比较法的基本原理 三、基本公式 通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。即 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正。 第一节 市场比较法的基本原理 （一）直接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( )×100／( ) 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易期日修正的分母为100，表示以可比实例成交日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 第一节 市场比较法的基本原理 （二）间接比较修正公式 1.区域因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×标准化修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×( )/100 ×100／( ) 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得分。 第一节 市场比较法的基本原理 2.个别因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分。 第一节 市场比较法的基本原理 四、特点、适用条件与范围 特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏离收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）。 适用条件与范围：不动产市场较