三益中国-商业地产设计的鱼骨模式-(精选·公开·课件).ppt

5、形象 形象案例1 上海新天地 土地面积：3万平方米 总建筑面积：57,000平方米 项目概况： 上海新天地位于上海市中心，毗邻高雅、繁华的淮海中路以及黄陂南路地铁站。上海新天地以「传统与现代结合」为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门老建筑。 项目定位： 上海新天地的定位经历了三个阶段的深化。 第一阶段：强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起，填补了市场空白； 第二阶段：将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点； 第三阶段：让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。 上海新天地 5、形象 形象案例2 上海复地城隍庙广场（三益设计） ——以豫园的传统建筑式样为蓝本，以庭院化空间布局满足现代商业与旅游的需求。设计以仿古建筑为主，部分建筑体量较大。沿方浜中路步行街则以传统二层建筑和少量欧式建筑为主，街道尺度宜人。 上海复地城隍庙广场(夜景) 上海复地城隍庙广场(内街透视) 上海复地城隍庙广场(透视) 上海复地城隍庙广场(透视) 上海复地城隍庙广场（三益设计） 5、形象 形象案例3 创邑·老码头改造（三益设计）——创意产业园的改造与设计 该项目原来是上海油脂厂。其位置距离上海的母亲河黄浦江仅30米，其改造思路： 第一，做一个现代的、时尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的纪念性的构件。这里要让新与旧共存、融合，让人们在情感上有一个很好的延续。 本项目规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和世博会基地之间的空白区域，将外滩的时尚元素和城市形象功能进行延伸拓展，同时，与隔江相望的小陆家嘴也形成呼应，将新时代时尚气息的休闲商业中心与小陆家嘴金融商务区形成城市功能的互补。 整个项目以装饰、加固为主，其中局部混凝土构件与钢结构交杂，配以部分木质构件，构成整个项目的现代基调。面砖，钢材，涂料的色彩变换运用，以及各种材料在细部上的巧妙组合，使现代风格中又融入了英式老厂房的浓郁味道，辅之以广场中心与海派石库门的建筑呼应，使整个项目大气又不失柔和，现代的同时兼俱些许“老气”的沧桑。 上海创邑·老码头(夜景) 上海创邑·老码头(透视) 上海创邑·老码头（三益设计） Q TWO 商业经营模式对设计的影响 难题二 经营权是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。在商业运做中，卖还是不卖的关键问题实际是一个对经营权的认识问题，无数成功的商业模式昭示着一条永恒定律：掌握经营权是兴盛商业的关键。 1、“持有” —— 国际上商业运营的成熟做法 从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一个一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。因此国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。 著名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。 2、我国本土化的商业运作模式 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。 商家联营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 不售不租 自主经营 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。 分割产权 商铺出售 部分租部分卖，出租部分起示范作用 又售又租 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。 只租不售 先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考