福建安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告知识讲稿.ppt

* * 走在时尚的前沿 安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告 二、商业地产模式 商业地产目前存在的二种模式： 第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以 后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的 是什么呢？目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本 市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通 常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲 的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后， 融资不断的缩短，这是第一种模式。 第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用称它为“拖”，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。租售结合大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产的开发模式区别。 三、商业地产运作及销售应把握的原则 （1）“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在 一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。 （2）在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。大多适用 于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。 在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域 大概租金，合同就可以鉴定了！ 招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定。开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。 招商前期筹备的准备工作： 市场调研报告内容 1 交通状况 2 区域人口状况 3 区域商业状况 4 区域各业态品牌分布及租金，物业形态情况 5 区域项目辐射情况 6 区域消费者调查情况 7区域楼宇小区分布状况 8 同类商业广场情况分析 9 XX商业广场的商业辐射情况 10 区域未来可持续发展状况 二、案例分析 1、香港兰桂坊酒吧一条街 （1）香港做为国际化都市，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。 （2）特色：具有中西合璧的饮食消费文化，上海、广州和北京“兰桂坊”发展很好；“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。 分析“兰桂坊”的特色借鉴 项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。 全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感怀旧，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。 2、丽江四方步行街 （1）丽江做为云南省文化旅游城市，丽江古城交通四通八达，这里是茶马古道上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。 （2）特色：不计其数的小餐馆、纪念品商店，美食店（米线），客栈庭院内小桥流水、花木葱郁，继承了千百年来纳西民族的审美情趣，配备了四星级的硬件设备。 分析丽江四方步行街特色借鉴： 四方步行街以其古往今来的地理位置获得了今天在古城的重要地位，商业繁荣，人潮如织。项目的商业街需要选择独天得厚的区位，集中游客；同时需要推广活动，让游客产生除了游玩游乐区，还要游览商业街的心理渴望，实现商业街道的最大价值。 结合项目特色分析：丽江四方步行街是经营很成功的商业街，一方面除了其具有的地理优势以外，另一方面商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来；商业街道本身就是一个旅游景点，这点在项目建设中需要注意，而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方 3、福州中亭街 （1）中亭街做为福州百年老街，２００２年２月２日，号称东亚第一室内商业步行街的中亭街隆重开街。在近十年的发展过程中，中亭街现在的发展态势似乎与当初的定位相背离，高端品牌入驻不多，中