科大花园商业街整合策划推广方案54p教学文稿.ppt

1、首先获得最大的市场识别，建立项目自己的话语体系。 2、最大限度的提升市场对项目的预期，聚集对项目的关注，成为 区域内的市场亮点。 3、提升潜在目标客群对项目品质和价格的心理预期，来消除未来 购买过程中会产生的地段和价格的抗性。 只有满足了高度和高端之后， 我们才能利用我们的推广，去获取： 对我们要进入的市场有了初步的判断之后，我们来看看我们的潜在目标客户群，看看他们是怎样的一群人，他们有怎样的购买需求，这样的购买需求背后有怎样的心理需求。 只有了解这些，我们才能更好的去迎合。 沿街商业这种带有鲜明特点属性的产品，在其地段确定的同时，其实就已经区隔或者圈定了它所固有的目标消费人群了。至于说户型面积、业态规划、升值空间、投资回报等等因素，无不是在将这种界定划分的更细而已。 他们中大部分人是标准的合肥本地人，也有因生活经历、工作关系、爱情婚姻等原因和合肥密不可分的包河区其它客户。通过对包河区其他个案的客户构成分析，也有部分来自江浙沪等地外乡的客户。因此，我们的目标客户以合肥及周边区域为主，同时也要抓住来自辐射区域的部分客源。 所以从区域构成上，我们的客户是 “合肥人 + 外来投资置业户”。 他们在这里 他们因家庭、工作关系世居合肥，对合肥有一种莫名的感情与好感，也与工作和创业的原因来到这里。并将继续在此扎根久居，因为他们 已经习惯了这里的生活 和创业。 本案 这部分人有比较浓厚的创业和商业经营情节，他们在这里生活过、学习过、工作过，他们今后还将继续他们之前的生活轨迹，他们因为婚姻、工作便利、照顾父母便利、提升居住品质的需求等原因选择在合肥定居，以延续之前熟悉的环境，熟悉的生活。但是一直以来的创业诉求从未磨灭。 他们的年龄层以青、中年为主。 他们事业多处于起步期或者蓬勃发展期，对生活质量寄予更高的期望，二次和多次置业更多的是出于对原有创业品质提升的需求； 他们的置业形态为二次创业乃至多次分营机构。 PART 1 项目定位思考 项目认知 本案 本项目位于桐城南路与水阳江路交口。 东临徽州大道，北依望江路 南靠南二环，西至宿松路 紧邻卫岗商圈、南七商圈 与成熟老街无缝对接，区位价值独一无二。 区域主要干道中心，繁华中央，流金地带 区位 本案 接驳快捷通道，赚钱不打烊 交通 108路、131路公交快速连线全市交通。 周边还汇集望江东路、南二环路 、徽州大道等交通主干道，交通 极为便利。 环境优良，先入为主，具备打造中高端商业街潜质。 周边处于待成熟阶段，潜力较好。 商住气氛浓郁，环境较为优良。 从区域规划来看，项目适宜打造中高端商业街区。 环境 共享区域实力企业大配套，品质生活左右逢源 配套 与永辉超市为邻，共享财富盛宴 中国连锁百强企业-永辉超市强势入住街区，财富滚滚而来 项目SWOT分析 S O T W 位置佳，地理交通便捷。 连体沿街商铺，易聚人气。 商住气氛浓郁，环境优良。 产品规划区域领先。 铺面消防管道占据较大空间。 业态分布不明，缺乏导向。 周边住宅产品基本售罄 区域缺乏连体沿街商业街 交通主要道即将路畅 周边项目的竞争 区域商业市场汇总 桐城路 商圈 徽州大道 商圈 望江路商圈 □本项目商业面积约为6500平米 铺面78套 □本项目位于桐城南路与水阳江 路交口处 □往南为南二环，无中心商圈 向西水阳江路未贯通，东面500m 为徽州大道商圈，北面距望江路 商圈较远 □本项目与之对面的桐城绿苑商 业街形成呼应，有望成为区域商 业中心，满足消费所需 总结 本案坐拥桐城路商圈，呼应徽州大道商圈，辐射望江路 商圈，形成对局鼎足之势，由于区域商业业态分布模糊，定 位不明，导致客群消费模式不明，很难判断区域何种业态经 营顺畅。本案沿街商铺的优势在于重新定义临街商业格局， 规划业态构想，使客户清晰明朗。 周边个案概况 分析 区域商业规划业态单一，且趋于简单低档化。消费层次 萎靡，无法带动新型业态进驻，不利发展。本案可重新布局 业态规划，针对商圈不同的消费层次给予不同的业态需求， 从客户利益点出发，更多的给予客户的经营空间，从市场出 发，重新思考，打造真正的时尚连体商业载体，影响区域商 业带，从而带动消费趋势，真正使本案品牌深入人心。 区域商业销量对比 本周商业中销量冠军楼盘 当属包河区安徽五金机电 商贸城备案的131套成 绩，成为拉升包河区销 量的主要原因之一 商业类一周成交走势 2011年第一周合肥（不 含肥东）商业成交套数为 580套，较上周呈大幅上 扬走势，环比增加了477套，涨幅为463.1%，备案面积为67293.7㎡，环比增加56346.7㎡，涨幅高达514.7%。 合肥综合商