大盘区域运营综合案例研究.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 大盘区域运营综合案例研究 占地3000亩， 开盘半年销售约1200套住宅，重庆新区大盘开发的典范之作 融汇半岛概况： 开发商：重庆融华房地产有限公司 ； 位置：重庆市巴南区李家沱长江大桥南桥头 ； 物业形态：花园洋房、多层、小高层、高层； 占地面积：约3000亩； 建筑面积： 300万㎡； 项目分期：已开发两期，未来分期还未确定。 配套：五大主题公园；集中商业中心，沿街商业；一所中学、两所小学，七所幼儿园；社区医院，其他行政、金融、邮政、文娱配套。 “3000亩原生半岛，10万人居住的公园城” ——立意上将项目规划为一座阳光、欢乐、繁华、舒适的现代化半岛新城，强调大盘规模并拥有齐备的配套。 概况 区位：地处长江上游、重庆巴南区李家沱街道西流沱地区。 路桥纵横：由三路两桥合围而城，交通便利直达主城各中心区域。 ?未来：2008年底重庆首条巴士快速公交系通（BRT）推荐示范线将投入运行。 城市人口 融汇半岛 “全新定位、高位规划、复合配套”的区域运营理念打造半岛休闲生活，重新定义区域价值 李家沱地处巴南与主城区交界, 属近邻主城区，但区域陌生，配套缺失，而且工厂较多，区域形象较差。 提出“半岛休闲生活”的生活理念，规划“一轴、两带、三心、五园”的大蓝图，许与客户美好的生活远景，重塑区域形象。 包括商业、教育、医疗、服务等其他复合配套，从每一个细处提高客户生活品质。 大 渡 口 渝南大道 九龙坡 南岸 李家沱 融汇半岛 通过在定位，规划等层面的拔高和创新，6-8年后的融汇半岛将成为一个辐射全市范围的娱乐、休闲居住场所，并在一定程度上补给城市功能。 项目原属区域为重庆主城区的外围组团，形象破旧拥挤，项目作为区域内的首个大盘开发项目，需从定位阶段重新定义并区别于区域固有的概念和形象 概况 城市人口 融汇半岛 启动区选取昭示性良好而非强势资源区域，以住宅物业和适量商业配套的简单组合入市 1 一期 用地面积110亩，建筑面积12万㎡ ，容 积 率1.97，住宅单位总数1244套； 规划中主要由四个居住组团、间歇泉世界主题公园及一个集中商业区组合。 紧邻三环路和规划的外河坪公交枢纽总站，也是整个社区的入口，是规划区内交通最便利的位置，建立展示面在开盘前做足宣传热市 。 依托融汇大道设置了有200多个商铺的Happy商业步行街。原规划的主题公园、商业中心、超市、学校、医院等都还没配备。 以洋房、多层、loft和小高层等多种类型的产品吸引不同层次客户，保证现金流，并树立高档楼盘的形象。其中少量洋房产品做为项目标杆物业 ，高调入市。 实际一期面市时，并没有任何规划中提及的公建配套出现，仅以住宅和商业组合入市，同时严格控制商业的投入体量，最大限度降低前期投入成本和开发风险。 概况 城市人口 融汇半岛 多元产品启动，以区域稀缺接受度高的洋房产品为主力，高性价比树立入市优势 花园洋房、退台、叠加、小高层、创意loft等丰富的产品，满足不同客户的需求。 选择区域稀缺且接受度高的花园洋房为主力产品，结合园林、会所与商业街的建设，为客户建立高尚社区的印象与信心，确保了高形象进入，提升价格。 在九龙坡洋房均价已突破3800元/㎡的情况下,融汇半岛以单价3200元/㎡的高性价比,吸引了大量周边区域有品质追求的客户。 通过控制面积来实现较低的总价，降低顾客的价格敏感度，增加销售。 复合多元化的产品线在当时处于市场中罕见的高位水平 巴南客户选择融汇半岛关键在于：稀缺产品、项目品质、较高的性价比，同时在建筑、园林、产品等方面都是巴南最高水平 融汇一期销售较好洋房 面积段 75~95㎡( 套内） 总价区间 22~30万 融汇一期销售较差洋房 面积段 120~135㎡（套内） 总价区间 36~40万 客户对项目所推洋房产品表现出极大关注 花园洋房 小高层 退台 创意loft 一期诚意客户物业偏好统计 创意loft 一期诚意客户物业偏好统计 创意loft 概况 城市人口 融汇半岛 众多规划的商业中心、学校、医疗等配套中，仅以少量沿街商铺和小区内生活配套进行启动 规划配套 实际配套 景观 间歇泉世界主题公园 无 基础 社区服务中心 小区内基本生活配套 商业 商业中心、风情商业街 200多个沿街商铺 教育 一所小学、一所双语幼稚园 无 医疗 社区医院 无 短期大盘规模效应难以形成，启动期关注实际生活配套才是关键。 区域运营往往是一个大投入、长战线，且需要与政府不断博弈的过程。融汇半岛为保证现金流，降低风险，在启动期大幅度缩紧规划投入。 社区内儿童乐园、篮球场、健身园地、绿荫走廊等，每一个细节都营造出半岛闲居的意境。 启动期仅开发能满足业主基本生活需要的商业配套，最大限度降低风险。 概况 城市人口 融汇半岛 融汇半岛案例总结 区域运