2011年6月郑州房地产市场月报.doc

目 录 第一部分：宏观政策分析 2 第二部分：郑州市房地产市场分析 3 一、商品房市场分析 3 二、商品住宅市场分析 4 三、商业市场分析 12 四、办公市场分析 14 五、区域商品住宅市场分析 16 第三部分：土地市场分析 18 第一部分：宏观政策分析 央行年内六次上调存款准备金率 央行宣布从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。此次调整是央行自去年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。 我们认为，通胀压力持高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。就本次上调存款准备金率对楼市的影响而言，一方面存款准备金率上调将使银行放贷额度再从紧，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高而导致购房延期，从而导致成交量进一步下降，房价上涨的动力会更加不足。 财政部、住建部：多渠道筹集资金，确保保障房建设资金及时到位 6 月，财政部、住建部连续联合发布了确保落实保障房资金的通知，要求各地从地方公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、保障房建设和运营的税费优惠以及投资补助、发行地方政府债券等创新财政支持等各方面严格落实中央对保障房建设的要求。发改委20日发布关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设，优先办理保相关企业障房建设项目债核准手续。 我们认为，虽然中央积极拓展保障房建设融资渠道，但整体落实情况仍不乐观，资金缺口依然很大，融资创新迫在眉睫。今年1000万套保障房建设所需资金约1.3万亿元，除去中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余8000多亿元要通过社会机构投入、企业筹集。因此，创新保障房融资方式势在必行。 第二部分：郑州市房地产市场分析 一、商品房市场分析 11年6月份全市商品房各物业类型量价分布图 物业类型 预售面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 销售均价（元/㎡） 商业 14.38 5.55 20043 办公 0.00 6.51 12711 住宅 59.23 38.46 6712 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日） 6月，全市商品房供应量为73.61万㎡，环比下降12.34%，同比下降28.53%； 6月，全市商品房成交量为50.51万㎡，环比下降23.89%，同比下降31.26%； 6月，全市商品房成交价格为8949元/㎡，环比上涨15.32%，同比上涨38.36%。 供应量分析： 6月，全市商品房供应量为73.61万㎡，环比下降12.34%，同比下降28.53%，从数据上显示，商品房供应量较5月份有所下降，较去年同期下降幅度明显；本月商品房的供应量主要支撑来自于商品住宅；而商业物业供应量本月继续上涨，达到11年以来最高值，为14.38万㎡；办公物业本月没有新增供应。本月商品住宅供应量的下降在很大程度上与开发商可售面积较少有较大关系，5月份开发商纷纷加大推案节奏，增加供应量，导致剩余可售面积减少，促使本月商品住宅供应量下降。6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万㎡，环比下降13.4%，同比下降33.71%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品住宅新增供应320.51万㎡，同比增长5.44%。 成交量分析： 6月，全市商品房成交量为50.51万㎡，环比下降23.89%，同比下降31.26%，全市商品房成交量的下降主要来自于商品住宅成交量的下降；3月份限购以来，全市典型项目的客户来访来电量受影响较大，成交量亦受到明显的影响，4月份成交量环比下降了47.1%，同比下降71.29%；虽然5月份成交量同比上涨11.435%，但同比下降2.6%；1-6月份，住宅成交量为243.85万㎡，同比下降44.26%。由此可见，限购令对商品住宅影响较大，预计未来商品住宅成交量会继续保持低位。 成交价格分析： 6月，全市商品房成交价格为8949元/㎡，环比上涨15.32%，同比上涨38.36%，本月全市商品房成交价格的上涨受典型项目影响较大，尤其受商业项目成交价格上涨影响较大。 本月商品住宅、办公、商业的成交价格均呈现为上涨，导致了商品房成交价格上涨明显。其中商品住宅成交均价为6712元/㎡，环比增长5.4%，同比增长22.07%；商业物业成交价格为20043元/㎡，环比上涨32.38%,同比上涨