创造税务利润——房地产企业税务风险管理之道.ppt

解决之道 四、重视财务人员并加强培训投入 五、树立必要的责任追究制度，并同时分清税务风险来源的渠道，分清责任人，在努力做好税务风险控制的基础上做好公司的纳税筹划工作。 树立全员筹划至少树立各部门经理协作筹划的意识。公司的纳税筹划工作做的成功与否，与公司各部门经理的通力协作密不可分。 解决之道 六、严把合同关，对开发中各类合同要做到： 1、所有的合同必须要有相应的税务条款，税务条款的表述务必准确、符合税法规定。 2、为控制税收风险，使第一条得到执行，所有的合同必须请财务部门提出意见，财务部门不能给予意见的，请专业的税务代理机构给予具体意见。 解决之道 3、所有对外的业务必须取得相应的发票或合法的税前扣除凭证，在合同中必须注意发票的获取方式，发票的类型等。 4、将合同的签订与管理工作中引进税务条款的要求写进公司管理制度，并做好其它部门考核的一个条件之一。 解决之道 七、寻找外部专业人员的协助 复杂、繁琐的财税问题会影响企业抽出更多的时间来关注有关战略发展和竞争优势的搭建等更重要的问题。善于借用外脑，利用一个经验丰富的专业机构提供财税筹划，将是一个对事业发展很有价值的选择。 （2）、收购后发现成本或费用不真实如何处理 案例6：某房地产企业收购了某地产公司（该公司为自然人出资），收购时该公司时为烂尾楼时，盖到三层。 收购后发现原股东承诺的前期土地成本及建筑工程成本为9200万，实际成本才2000万，股东解释说有很多成本费用当时按政府要求缴纳了，也有票据但因故丢失了。 建筑工程为省钱没有要票。 问题点： 实际支付股权款17000万。 土地成本与建安工程没有票据，没有账怎么办？ 解决思路： 1、请律师事务所找当地政府部门查询企业已缴纳的所有费用， 2、建筑成本没有票的，多付一部分款获得税票。 注意点： 1、个人所得税的代扣代缴问题 2、对方公司经营期的涉税问题 如：土地使用税的缴纳情况等。 其它税种的欠税情况等。 （3）、收购烂尾楼税务风险案例 甲房地产公司决定收购乙公司开发的某烂尾楼，收购方式有两种，一是收购乙公司的全部股权，二是收购该楼盘。 收购楼盘时一般乙公司不愿意开具销售不动产的发票，愿意把原来的建筑发票等给甲公司。假设收购款花了8000万，然后改建加层等投入了12000万，销售收入37000万。税如何处理？风险何在？ 案例：合作开发还是项目收购？ 甲公司2003年（非房地产开发公司）在市中心建设28层的办公大楼，因资金等多种原因成为烂尾楼，具体为大楼主体工程已经完工，但水电、装饰及配套均没有完成。2007年6月与乙公司（具有建筑与房地产开发公司，乙公司为甲公司大楼的施工方）签订合作开发协议， 合同约定： 1、甲方保留大楼8至16层的所有权，其它楼层的产权过户到乙公司名下。 案例 2、甲方欠乙方的前期施工费3000万不再追究。 3、甲方欠银行贷款4000万由乙方代为还款。 4、乙方要完成整个项目的后续投入，包括整个大楼的特别是8至16楼的装修投入、项目配套绿化等。 案例： 截止2009年12月31日止，乙公司将1至7层全部销售完，17至20层转为自用，21至26层销售完成95%。 问题： 1、该协议冠名为合作开发协议，实质为什么？是合作开发还是项目收购。 2、如为项目收购则营业税能否按差额征收，如能差额征收的基数是多少？ 案例： 3、在计算土地增值税，如何计算加计扣除，基数如何确定？ 3、建设阶段的税务风险案例 房地产企业目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有税收风险呢？ 1、房地产公司自行采购的材料与设备应获得什么发票？ 增值税专用发票？ 增值税普通发票？ 第三方开票？ 假票真开？ 3、建设阶段的税务风险案例 增值税失控发票？ 2、自行采购材料是否补缴营业税？ 电梯等设备是否存在重复征收营业税的问题？ 增值税失控发票的案例 武汉某房地产公司采用甲供材的业务模式， 共采购各类材料及装饰品共计12000万，2009年7月江苏某市国税局稽查局到武汉市国税局要求协查，协查函中提到该房地产企业向该市某生产浴盘等的企业共支付采购款2300万，该企业收款之后未缴纳增值税潜逃了。 结果：对房地产获得的2300万的成本不认。 3、利息的处理 主要问题： 1、关联方之间借款的问题 （1）、相互之间不计提利息 （2）、计提不支付或不开票发票 （3）、利息如何在税前扣除的问题 2、高利贷利息的处理 通行做法，事后处理，用建筑业发票来冲？ 向个人借款的涉税问题？ 4、销售环节的税务风险案例 （1）、商品房买卖合同税务风险案例 某房地产企业商品商买卖合同案 参见：国税发[2009]31号第17条、25条、33条。 参见：企业签订的《武汉市商品房买卖合同》 （2）、代理销售的税务风险案例