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深圳市城市更新典型的模式及评价 　　摘要：城市更新是深圳市挖潜土地资源的重要手段和方法，深圳市城市更新有多种模式。根据深圳的实际调研情况，基于深圳城中村拆除重建类型的城市更新，梳理归纳了蔡屋围、岗厦村、渔农村、大冲村、鹿丹村等旧改模式，并对这些城市更新模式进行了具体深入分析、总结和评价。 　　关键词：城市更新，深圳，城中村 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）01-0048-54 收稿日期：2016-11-22 　　城市更新是深圳进行存量土地二次开发的关键环节。2006年深圳市政府就出台若干个旧村改造文件，推进深圳56个旧村的改造和运行，但是由于缺乏上位法的支持以及利益分配无政策依据等问题，没有实质性推进。依据广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号文），深圳市政府出台了《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》等系列文件，加速推动了深圳市城市更新的运作。面对深圳积重难返的历史遗留问题和错综复杂的产权关系，历史遗留问题处置走出了利益共享的道路，打开了存量开发的局面，但同时也面临着一些问题。对城市更新市场化拆迁补偿标准、“60-40”门槛限制、“20-15”利益共享、容积率调整和奖励规则、综合整治等制度予以解析。本文根据实际调研梳理和总结了基于城中村拆除重建类型的深圳市城市更新典型模式。 　　1 蔡屋围旧改模式 　　蔡屋围位于深圳罗湖区，地处深圳黄金地带，占地约4.7万平方米，是一个拥有700年历史的老村，也是典型的握手楼林立、环境脏乱差的城中村。2003年5月，“蔡屋??金融中心区改造规划方案”经深圳市政府审定，确定为市、区两级重点城市更新项目，京基集团获得开发权。根据规划，需拆除15万平方米旧屋，涉及村民2000余户。2006年8月，罗湖区政府成立了由副区长任组长的拆迁工作小组，抽调21名处级以上干部，明确分工，包户到人，进行拆迁安置谈判。2007年12月，老村正式完成拆迁并进入建设阶段。2011年4月，楼高441.8米的深圳第一、全球第八高建筑京基100大厦正式封顶，建筑面积约62.5万平方米。目前，京基100引进了多家国际500强企业及跨国金融机构在华总部，国际时尚精品购物中心京基KKMALL于2010年开业，招租率达到95%。 　　蔡屋围城市更新模式具有政府引导、市场主导和政府、企业、村民多赢的特点。按照约定，蔡屋围村民房屋按1：1拆迁补偿比例置换京基100商品住宅，集体股份公司获得6.25万平方米高档物业。蔡屋围区域城市更新后，片区物业价值大幅度提升，实现了村民、股份公司和政府利益的多赢。这种农村集体土地转化为农村集体股份公司并以股份参与城市化进程红利分享的模式，为全国旧城改造和城市更新提供了一个经典案例，创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”。 　　在改造主体上，村集体作为主体，联合了强有力的房地产开发主体，同时满足了村民的利益诉求和开发商的经济诉求。政府在改造中主要承担监督者、管理者和推动者的角色，通过强化对改造规划的指导与审查，保障目标实现。采取拆除重建和综合整治相结合的改造方式，由开发商实施从拆迁、规划到建设的完全市场化模式。从社会效益来看，原先集聚在城中村大量的流动人口被白领阶层所替代，居民的生活质量、股份公司的物业发展等都得到了保证。 　　蔡屋围城中村改造的成功，说明深圳的市场经济已经发育得相对成熟，使深圳开始探索依靠市场开展城市更新的模式。最关键的拆赔环节，也逐步演化为开发商与村民的协商，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对“钉子户”的出现，开发商选择妥协。过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开始酝酿而生，也暴露出国家政策指导与市场化操作实施之间的问题。拆迁赔偿已经成为城市更新的核心难题。 　　2 岗厦村旧改模式 　　岗厦村旧改片区位于深圳中心区东南侧，北临深南大道，南至福华三路，东西分沿彩田路和金田路，占地面积约22万平方米，是福田CBD中心区内惟一的城中村。2006年7月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署岗厦河园片区改造项目合作协议。 　　改造后的岗厦片区，容积率6.6，总建筑面积约107万平方米（含人防、车库），住宅比例34%，商业比例30%，办公比例33%，公共配套设施3%。金地持有办公24万平方米、商业14万平方米、公寓26.5万平方米。其中有一座375米高的办公/住宅大楼，还包括30万平方米的Shopping mall，6万平方米的酒店、14万平方米的公寓，将成为深圳最具标志性的城市综合体。岗厦的城中村改造与蔡屋围城市更新有着相似性。 　　3 渔农村改造模式 　　渔农村旧改号称深圳城中村改造的“第一爆”，引发全国