南京中原物业代理有限公司南京房地产分析报告.DOCVIP

序 言 有机会为贵司——南京天都实业公司大型项目撰写初步市场分析及合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以来，深悉贵司在香港、深圳、上海等地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天都公司实力形象。敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心企盼能在南京这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目之开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂之力。中原已于一年前关注南京地产市场，并一直深入调查与研析南京市场，并获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔·鑫园”及“中国人家”之全程营销策划及销售代理，并获得不俗业绩，赢得同行和地产商的极大赞誉、推崇和垂青。 中原非常关注贵司之南京项目，并极具诚意与贵司长期合作，凭借中原于香港及国内庞大业务网络、专业经验及其对南京市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家及中原）。 由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时，中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。 二、市场状况分析 2.1南京市房地产市场特征 住宅市场供销两旺 据南京市房地产市场处获悉，2000年南京市新开工项目达414.1万m2，住宅类项目占322.5万m2，全年共批准上市面积319.75万m2，比上年同期增长1.39%，住宅商品房223.3万m2，占商品房销售总量的87.8%。 品牌效应初现端倪 具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势，品牌建设开始受到重视。如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地等多个项目，受到市场普遍关注。现已具有强势的开发实力、运作良好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品牌”瓶颈，如武夷房地产等。 销售价格稳中趋升 　房价是以市场需求为主导，旺销则上涨，滞销则下跌，这是楼市定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上升趋势，2000年一季度住宅均价为3061元，与上年同期相比略有上升。 营销方式多样化 去年南京房地产市场营销概念迭出、营销方式创新、营销手段多样、宣传力度加大。在概念营销方面，每个开发商都在努力寻找楼盘卖点，缺乏卖点的楼盘就认为没有竞争力，较典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和滨江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方圆绿荫的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅等概念。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌银牌、“封盘”等。 个人消费唱主角 2000年1至5月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%，其中个人购房比例按交易过户统计已由1999年的80%上升到86.6%，按实际契约件数达88.2%，这说明在全面取消实物分房、集团购买退出后，南京房地产市场并没有出现“断档”现象，住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。 金融支持提高购买力 去年人民银行延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，调低贷款利率，增加住宅公积金贷款的最高额度，个人住宅组合贷款对鼓励个人购房、增强居民购房支付能力起到积极作用。据统计，2000年共办理按揭贷款13101户，按揭贷款面积146.53平方米，占全年住房销售总面积的65.7%，贷款额24.17亿元，分别比1999年增长82%、101.7%和111.7%。 2.2市场前景展望 新盘批次入市，竞争愈演愈烈 今年上半年新楼盘陆续浮出水面，其中既有老盘的后续开发，如：聚福园、典雅居三期高层名雅阁、东方城之初阳园等项目；也有推出的新盘，如花开四季、金鹰国际花园、雅瑰园、朗晴名居、汇林绿洲、雨麓花苑等项目，还有蓄势待发的项目，如运盛的“韩府山项目”、东元的“文化名园”等项目；第二，外地公司开始打入南京，如上海万科、大连万达、华能房地产、我爱我家等，另外诸多知名地产公司也在积极关注南京市场，如金地集团、戴德梁行、浙江莱茵达等；第三，部分运作良好、资金雄厚的非房地产公司也开始涉足房地产业，如苏宁电器集团、江苏铁路实业工程公司、南钢集团等。一言以蔽之，南京房地产市场的发展，被业内外普遍关注和看好。 潜在需求依然旺盛 为迎接华商会而进行的大规模旧城翻新和道路的拓宽改建，如新模范马路、门东、二道梗子等的拆迁改造。大量的货币化拆迁，会立即形成即期的购房需求。公房上市带来的联动效应，使住房梯级消费的购房能量得以释放。降低入市门槛和提高购房能力的利好政策出台，会使住房消费的基数不断增大，另外从大方面讲，新一轮白领置（租）业