写字楼评价行业标准.pptxVIP

写字楼评价体系类别1、第一种是以划分写字楼等级为目的的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉及写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准：顶级写字楼（超甲级）、甲级写字楼、乙级写字楼及丙及写字楼。2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体。3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判定写字楼是否达标，主要有： 写字楼硬件达标性的评价标准—5A写字楼 写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等 。写字楼评价标准　规模（M2）层高（m）电梯系统配套设施智能化设备标准装饰标准顶级写字楼（超甲级）500004.23000M2-4000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅5A高效中央空调豪华精装甲级写字楼20000-500003.84000M2-5000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅3A中央空调高档精修普通写字楼乙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定　中央空调中档装修丙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定　分体空调普通装修5A写字楼标准1办公智能化（OA）计算机网络系统会议中心系统门厅多媒体查询系统物业管理计算机系统　　　2楼宇智能化系统（BA）冷热源系统空调系统变配电系统照明系统给排水系统电梯管理系统停车库系统3通讯智能化系统(CA)双向电视电话系统共用天线电视系统公共广播系统数字式用户交换机系统楼内移动电话系统综合布线系统　4安保智能化系统（SA）监视电话系统通道控制系统防盗报警系统巡更系统　　　5消防智能化系统（FA）消防联动系统自动喷淋系统自动报警系统　　　　公寓式写字楼甲级5A写字楼顶级写字楼（超甲级）普通写字楼项目写字楼定位标准层效率的计算及标准C面积标准层效率 = A+B+C面积区域办公项目平面图使用率上海中融碧玉蓝天（43F|220m）75%港汇广场（51F|225m）70%北京财富中心（35F|165m）75%金地中心（35F|168m）70%成都仁恒置地广场（39F|180m）75%区域办公项目平面图使用率深圳华润大厦（29F|139m）78%诺德中心(38F|193m)70%新世界中心(56F|238m)70%荣超中心（46F|193m）75%成都喜年广场（49F|190m）70%C：办公区域A：核心筒B：走道办公楼使用率一般标准:低区：70%左右中、高区：高于70%本项目甲级写字楼标准层效率标准层有效面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%电梯厅的尺度标准净宽：对开：准甲、甲级：2.8m以上超甲：3.2m以上单面：2.4m以上结构宽度=净宽+饰面（100mm）电梯厅尺度影响因素：轿厢大小及等候舒适度分区是否设置卫生间、空调机房2.8m (准甲、甲级)3.2m以上 （超甲）2.4m以上（规范：1.5倍轿厢）电梯数量标准甲级 超甲 准甲/乙级11平米/人11平米/人11平米/人人均办公面积指标梯配比1:5000以下；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35-50秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%左右；候梯时间45-60秒；1.电梯配置和人均办公面积指标的标准电梯配置电梯数量的计算： 1.标准的设定 2.影响电梯计算的因素： a.人数标准 b.高峰小时使用电梯人数比例 c.电梯的速度 d.停靠层数 e. 载重量本项目甲级写字楼核心筒设计设置前提标准层高3.6米、4.2米标准层面积1141.39平方米核心筒设置在标准层中心配置设置电梯5部客梯，1部消防梯兼货梯，等候时间35秒楼梯间2部楼梯，楼梯与前室分别加压送风卫生间男蹲位2个，25人/个，小便斗2个，25/个，女蹲位2个，19人/个，采用下层排水，单独设置排风竖井茶水间预留给水，排水接口机电设计空调形式VRV、中央空调强电设置强电间弱电设置弱电间给排水设置给水、排水、中水系统消防设计喷淋按要求设置排烟设置排烟竖井加压送风消防电梯前室及防烟楼梯间设置加压送风井应急照明按要求设置安全疏散按要求设置办公标准层划分方式比较工字型平面：推荐：工字型平面走道， 办公室有效使用面积较高，核心筒进深适中，平面灵活性较高优点：使用率较高，不造成面积浪费；空间划分灵活，可以满足办公客户的扩容需求与二次空间划分需求。缺点：走廊尽端的办公空间局