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常见的万科经济测算指标
一、应用标准测算报表体系的必要性 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 三、资金的时间价值 四、现金流量与净流量、净现值 六、项目可行性论证经济指标体系 六、项目可行性论证经济指标体系 * * 项目可行性论证--经济测算指标体系(试行) 问题: 1、项目利润是怎样计算出来的? 2、房地产经营需要哪些要素投入? 3、什么样的房地产项目才是好项目? 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 (期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用) 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 项目决策科学化 定量分析; 全面、多角度分析; 动态分析;程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要: 报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。 原项目测算的弊处 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标:主要指标,反映核心收益能力 参考指标:反映某一个方面或作补充说明 包括以下四项: 除整体指标外增加了单项指标 如:资金峰值比例;地价支付贴现比; 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如:净现值(NPV)函数; 内部收益率(IRR)函数; 测算要素的弹性调整。 资金的时间价值: 资金用之于投资,随着时间的推移,其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息;单利;复利;贴现;现值;终值 资金成本:使用资金要支付代价 银行借款 : 按利率计付利息 股东投入: 交付利润 单利终值计算: S = P(1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P(1 + i ) -n 复利终值计算: p = s(1 + i ) 问:第1年年初存入100元,利率10%,分别 按单利和复利计算,两年后其终值多少? 现金流量:指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量:指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值,反之为负值。 净现值:指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。 万科城市花园项目概况: 总建35万平米,单位地价800元/平米,建造成本等1700元; 4年开发销售完毕,平均价格3214元/平米。 五、现金净流量与利润的关系 利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中,现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内,项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量,并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。 核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入×100% 参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 ×100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入×100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金 6-1、内部收益率(IRR) 内部收益率: 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率,如果按该利率通过借款来投资项目,将一无所获。 内部收益率体现了项目
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