常见的商业街区业态分布建议报告.ppt

浩海·幸福满庭 售房部 商业街区业态分布建议报告 一、商业定位 社区商业街区 商业定位 1、目标客户群定位 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。 2、商业类型定位 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为社区商业街区。 3、社区商业街的功能 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 社区商业特点分析 社区商业的规划主要有以下几种类型： 类型 优点 不足 底商满布型 商业体量可以较大限度的扩张，展示面较长，可视性较佳； 对外性较强，在一定程度上有利于商业的销售。 商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街面空置的情况，会对社区的整体形象有较大的负面影响。 入口商业街型 有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。 一定程度上限制了商业规模的扩张，且展示面不长，可视性不强。 入口集中型 将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响； 在一定程度上有利于商业规模的扩大，易于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。 商业集中，将会弱化社区商业便利性的特点； 散点列布型 商业比较分散，一定程度上有利于居民消费的便捷。 商业分散，难以形成规模效应。 社区商业特点分析 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售。 自持 销售 二、市场背景 五公里范围内商业分布情况 周围商业分布分析 案名 类型 特点 主要人流 经营范围 西夏万达广场 综合体 新市区地标性建筑，拥有较好口碑形象。 附近居民和周围厂区职员 高档家电、服装、连锁超市、餐饮、休闲等 文化宫广场 综合体 新市区新型商业体，暂时没有营业，几乎模仿万达模式 宁大、民族大学等大学生、附近居民 暂未定 浙江商城 综合体 同心路老商业区，与同心路市场毗邻，建筑设计偏老，物业管理凌乱 宁大、民族大学等大学生、附近居民 中低档服饰、餐饮、连锁超市等 周围商业分布分析 案名 类型 特点 主要人流 经营范围 同心路市场 综合型商业街 综合便民商业步行街，涵盖了所有社区服务功能 周围住户、厂区职员 蔬菜、粮油、衣服、家具等 怀远路市场 综合型商业街 综合便民商业步行街，涵盖了所有社区服务功能 周围住户、厂区职员 蔬菜、粮油、衣服、小吃等 嘉宝花园商业街 社区入口型商业街 便民社区商业街区 小区业主 银行、小超市、餐饮、理发等 荷花湖畔商业街 社区入口型商业街 便民社区商业街区 小区业主 银行、小超市、餐饮、理发等 周围商业分布分析 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲功能。 周围商业分布分析 三、商业街区规划建议 一、整体规划建议一 二、整体规划建议二 三、两种方案对比思考 四、分层细化建议 一、整体规划建议一 地下做一层的方式： -1F西区：整体车位 -1F东区：连锁超市？Or整体车位？ 一、整体规划建议一 其中之一连锁超市？？？ 一、整体规划建议一 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点，增加整体商业板块价值。 旨在把怀远路夜市分化或迁移过来 可尝试做新市区大学生或者退离休职员创业基地且统一管理 一、整体规划建议一 2F：东区为餐饮美食。 3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。 2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。 3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做思考），西区为露天广场舞培训基地。 二、整体规划建议二 地下做两层的方式： -2F：东西区都做整体地下车位和车库 -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡） -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基地。 二、整体规划建议二 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区对称布置，充分结合在营业功能上实现中国传统美学。 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等，西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游