常见的地产拿地可行性研究.ppt

拿地可行性研究2014.08 拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙双方关系。理想的战略合作伙伴关系，应该参与到甲方的拿地决策当中。 场景1、开发商有意向地块 拿地可研常见工作场景 场景3、开发商中长期拿地策略建议 场景2、开发商有意向进入新城市（或新区域） 工作协同关系 业务伙伴关系 战略伙伴关系 甲乙方关系程度 一直跑腿干活，什么时候能参与圆桌决策呢？ 《拿地可研》课程前言 甲乙双方实现紧密合作。 乙方很难参与到拿地决策。 1、培训对象： 策划主管、策划经理级以上人员 2、课程目标： 了解拿地可研“报告提纲”； 掌握 拿地可研“报告要点”； 掌握开发商拿地可研的“思维逻辑”； 掌握拿地可研“对接”。 《拿地可研》课程目录 第一部分 报告提纲：研究什么？ 第二部分 报告要点：怎样研究？ 第三部分 拿地对接：拿地逻辑？ 地块资料 可研指引 截止时间 报告提纲：研究什么？ 场景一：开发商有意向地块，需要代理行在短时间内完成拿地可研分析？ 1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？ 2、结论和观点是否被甲方采用？ 1.分工会 3.去调研 4.赶报告 2.去看地 可研指引： 调研提纲： 开发商 代理行 成果自检： 2.过程： 代理行赶结果 1.开始： 开发商提要求 投入大量人员 进行勘察、调研 出品《可研报告》 3.结果：甲方基本不反馈乙方投入是否有成效。 对接过程 乙方状态 报告提纲：研究什么？ 《拿地可研报告内容指引》：要求覆盖面广，内容要求大而全，代理行只是起到可研执行的部分工作。 1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？ 2、结论和观点是否被甲方采用？ 可研指引： 调研提纲： 开发商 代理行 成果自检： 拿地决策小而精 调研提纲大而全 工作阶段要求的差异 代理行“拿地可研”服务自检： 1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？ 2、结论和观点是否被甲方采用？ 《拿地可研》课程目录 第一部分 报告提纲：研究什么？ 第二部分 报告要点：怎样研究？ 第三部分 拿地对接：拿地逻辑？ 土地属性：四图二表 市场环境：总量、品类、品质 客户定位：竞品、本体 产品方案：产品、强排、方案评价 开发计划描述：开工与销售 经济效益评估：投入、收益和现金流 土地获取风险：地价款支付与交地进度 写在前面 场景2、拿地可研中，怎样陈述要点？ 1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？ 2、结论和观点是否被甲方采用？ 可研指引： 调研提纲： 开发商 代理行 成果自检： 册数越多越好 重点越清晰越好 土地属性 市场环境 客户定位 产品方案 开发计划 经济效益 获取风险 1.土地属性描述：四图二表 四图二表：本体介绍最佳工具，用图表示意，简洁又直观 图1：城市方位及商圈关系示意图 图2：地块四至及周边道路示意 示例内容 示例内容 1.土地属性描述：四图二表 图3：周边配套现状及规划示意图 示例内容 示例内容 1.土地属性描述：四图二表 表1要点：用地性质、容积率、可售建筑面积（包含限制销售类，如限价房）、不可售建筑面积 表1：项目经济技术指标表 用地性质 　  总建筑面积 　 建筑密度 　 总用地面积 　 住宅建筑面积 　 绿地率 　 净地面积 　 公建建筑面积 　 车位比 　 代征地面积 　 限高 　 退红线要求 　 综合容积率 　 建筑层数 　 交通规划要点 　 净地容积率 　 建筑间距要点 　 配套要求 　 用地性质 用地面积 容积率 建筑高度 建筑规模 地块编号 可出让（可售）小计 101057.165 　 　 253401.4376 　 居住 44722.342 2.8 60 125222.5576 A4-1 居住兼容公建 35534.72 4 80 142138.88 A4-8、A4-10 体育公园 20800.103 0.05 30 1040 A4-7 不可出让（不可销售）小计 18000 　 　 26720 　 托幼 4600 0.8 12 3680 A4-3 小学 13400 0.6 18 8040 A4-4 廉租房 　 　 　 15000 　 合计 119057.165 　 　 280121.4376 　 示例内容 1.土地属性描述：四图二表 土地属性因子 现状 规划 实现时间 综合评定 配套设施 文脉属性 地块的历史乏善可陈，是个地道的新区，本项目地块位于开发区与老镇接合部 暂无 　 4 日常商业 东侧农居有些零星小店 暂无 　 3 教育配套 镇中心小学 将配套小学一所，中学一所 　 3 娱乐休闲 周边几乎无娱乐休闲配套，只有零星低档餐饮 暂无 　 3 医疗配套 医院 暂无 　 3 交通条件 公交便利 周边无公交线路，目前交通不便 规划有地铁 　 2 私车交通 周边道路条件良好 东面有规划道路 　 2 交通拥堵 四周道路基本为居住区出行道路，无交通拥堵 无