中原价格体系制定-方法.ppt

市场常用均价制定方法 市场比较法：和谁比？ 市场比较法：怎么比？ 市场比较法：打分和均价初步试算 水平系数的打分标准 一、面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 二、价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。 一、统计函数 SUM（） …………求和 AVERGE（） …………平均值 COUNT（） …………个数 COUNTIF（）…………满足某条件的个数 IF() …………条件函数 MAX（） …………最大值 MIN（） …………最小值 SUBTOTAL(9,O4:O48) …………自动筛选求和 二、数字函数 ROUND（） …………四舍五入 INT（） …………取整 三、操作 拆分窗口 冻结窗口 隐藏、取消隐藏 单元格的引用：A2、$A$2、$A2、A$2的区别 选择性粘贴：粘贴链接 * * * 在景观基本相同的情况下，客户选择的更多是视野更通透的户型（主要是指南向的视野和楼间距较宽的中心园林）　 2.水平系数制作说明——视野 景观以及视野的通透性成为项目价格体系的考虑的重点因素 3.水平系数制作说明——朝向 朝向分析：项目一期点板结合，考虑到通风采光问题，朝向在做价格时应着重考虑，同时在长沙非常看重西晒/东照，把此东西户型的位置与中间位置的户型稍作区别，作为特殊情况来考虑。 朝向成为项目价格体系的考虑的另一重点因素 4.水平系数制作说明——噪音 机场高速 京珠高速 项目的南侧有机场高速，西侧临京珠高速，均是交通要道，联系全国的交通大动脉，噪音相对较大，客户的心理影响远大于实际影响 噪音是项目价格体系考虑的另一大因素 5.水平系数制作说明——特殊因素 在水平面上的“特殊因素”，主要考虑的是各户型供求关系。 水平系数主要参考依据： 参照客户选择意向，最终确定户型、景观视野、朝向、噪音为本项目系数表考虑的核心影响因素，同时考虑“供求关系”这一在水平面上的特殊因素。 水平系数制作说明——小结 Part 2.2 水平因素及五大权重结构 本项目水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：朝向、景观、户型、噪声、特殊五项评分因素。 根据市场操作项目评分标准 朝向：占30％ 景观：占25％ 户型：占20％ 噪音：占15％ 特殊：占10％ 同一平面各单位价差的因素及权重 打分标准 1-2分 差 3-4分 较差 5-6分 一般 7-8分 较好 9-10分 好 厨卫 4.4 供求关系调整 5.1 其他调整 五、 阳台入户花园 4.5 次卧 4.3 主卧 4.2 客餐厅 4.1 噪声灰尘 四、 电梯间采光通风 3.5 厨卫 3.4 次卧 3.3 主卧 3.2 客餐厅 3.1 朝向(日照\通风) 三、 厨卫 2.4 次卧 2.3 主卧 2.2 客餐厅 2.1 景观视野 二、 户梯比 1.9 实用率 1.8 入户门私密性 1.7 户内过道合理性 1.6 卫生间尺寸布局 1.5 厨房尺寸布局 1.4 卧室尺寸布局 1.3 餐厅尺寸布局 1.2 客厅尺寸布局 1.1 平面设计 一、 水平系数修正项目 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法：各因素的价格权重×分值 Part 3 垂直系数说明 垂直系数评定是按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分，主要包括 基础层差 客户偏好调整（客户一般会从视野景观、空间感差异、心理优越差异、特殊偏好(楼层越高越好）来考虑，我们只需根据客户选择结果来综合考虑） 垂直系数制作说明 基础层差确定——市场 120 层差30 星城印象 100 层差20 茂华国际湘 / 层差10 新城新世界 50 高楼层30，低楼层15 中城丽景香山 100-150 层差10-20之间 恒大绿洲 朝向差 层差 项目名称 目前市场上层差基本上为10-30之间，朝向差50-150之间，主要集中在100-150之间。 某普通住宅项目 1、开发商决定01栋卖4600元/平米，周边目前均价为4300元/平