天津市房地产金融领域还款风险及应对的措施.docVIP

天津市房地产金融领域还款风险及应对措施 　　摘 要:本文以2006年天津市住宅套均价格及同期天津市普通家庭年均收入为基础,对天津市普通家庭住房贷款还款能力及还款风险进行了探讨,据此提出应提高个人住房贷款首付比例以降低还款风险的政策建议#65377; 　　关键词：房地产市场；住房贷款；风险防范 　　中图分类号:F832.45文献标识码:A文章编号:1007-4392(2007)08-0054-03 　　 　　本文将以2006年天津市住宅套均价格#65380;2006年天津市城镇居民家庭户均可支配收入以及同期家庭户均最高住房还款能力等三项因素为基础,对2006年天津市普通家庭还款风险进行具体测算,并在此基础之上提出相应的政策建议#65377; 　　 　　一#65380;动态说明 　　 　　(一)收入随时间的变化 　　从理论上讲家庭收入应随时间的推移而增长,因此未来的家庭还款压力及风险可能会相应降低#65377;但目前存在三大因素对上述结论形成挑战：一是随着居民收入的增加,个人住房贷款利率很可能也将随之增加并在一定程度上抵消掉收入增加的部分,特别是在当前我国个人住房贷款绝大部分是浮动利率贷款的背景下,这一问题就更为明显#65377;2003年以来按揭贷款利率数次上调#65380;借款人还款负担的不断增加的事实可对这一观点形成支持#65377;二是即使从长期来看收入会有所增加,但是此轮经济繁荣周期己经持续多年,一旦未来出现衰退#65380;居民收入陷入停滞甚至下降状态,则借款人的还款压力及相应风险都将上升#65377;三是从2003年至2006年的4年中,商品住宅价格的涨幅远高于居民收入增速,如果今后房价上涨速度继续超过居民收入增速,那么对于那些目前尚未购房的潜在商品住宅消费者来说,其未来的还款风险不但不会降低,反而会继续扩大#65377;虽然房价涨幅远超收入增速的现象可能不会#65380;同时也不应该长期持续下去,但是这种情况在特定时期#65380;特定阶段所可能引发的金融风险依然值得央行关注#65377; 　　(二)住房支付能力说明 　　根据我行于2006年底进行的抽样调查,68.6%的借款人首付款全部来源于其家庭积蓄,24.8%的借款人主要依靠父母赠款支付首付,另外6．6%的借款人主要靠其他借款支付首付#65377;在这里,来源于父母赠款的这部分购房资金是无法从家庭收入统计数字上获得的#65377;对此我们的观点是,我国目前社会福利保障体系尚不完善,家庭收入中用于医疗#65380;教育#65380;养老#65380;失业保险等项目的支出比例较高,因此上述支出行为在本质上可以认为是购房者个人在用自己和父母未来的医疗#65380;养老以及后代的教育费用在进行购房透支,并将由此产生一系列的社会问题#65377;即使这种行为暂时不会产生大的负面效应,但是随着时间的推移,一旦购房人父母需要进行医疗消费以及借款人的子女需要进行教育消费,其后果就将较为明显的表现出来,不仅会造成该家庭除医疗#65380;教育以及养老等必要项目之外的消费支出显著下降,还将导致国家鼓励消费以拉动经济增长等其它宏观经济调控政策失效,进而影响整体社会经济的均衡发展,继而还款压力及相 　　应风险也可能出现较大幅度的上升#65377; 　　 　　二#65380;还款风险分析 　　 　　(一)住宅套均价格 　　 　　根据表1的数据,我们认为上述5个区间的中位数分别应为50m2(20m2-80m2,这里我们暂时设定天津市最小的商品住宅交易面积为20m2)#65380;90m2#65380;110m2#65380;135m2和175m2 (150m2-200m2,这里我们暂时设定天津市最大的商品住宅交易面积为200m2),因此按照“数学期望”的概念进行计算,2006年天津市套均住宅交易面积为120平方米#65377;鉴于同期天津市商品住宅销售均价为4651元/平方米,因此2006年天津市商品住宅套均销售价格为558，120元#65377; 　　(二)普通居民家庭户均还款能力 　　 　　一方面,通过表2可以看出,2002-2005年的4年中天津市平均每户人口在3人左右#65377;另一方面,在2006年我行进行的个人住房贷款情况抽样调查统计中,已经贷款的家庭平均人口为3．07人,与表2数据基本相符#65377;因此,按照2006年我行进行的抽样调查结果,设定2006年天津市城市居民家庭户均人口为3．07人#65377;鉴于同期天津市人均可支配收入为14283.08元,据此计算2006年天津市城市居民家庭平均年收入应为43849元#65377; 　　(三)家庭年均最高住房支出(还款)能力 　　本文根据银监会的相关规定,将住房支出在家