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住吉的长屋 层屋 层屋 层屋 3.3 别墅 —— 公平与效率 豪宅的价格应是普通家庭年收入的60～80倍左右。中国普通住宅的价格与家庭收入之比在6～8倍之间比较合理。 2002年深圳豪宅的标准是单套面积≥140m2，价格≥8000元/m2，房均面积为60m2，房均居住人数1.2人。 2005年深圳商品房均价已超过1万元。 纽约第五大道 豪宅价格 313万美元 与普通家庭年收入之比 74倍 城市 悉尼滚石区 3亿日元 300万澳元 39倍 82倍 东京湾 2000万港币 101倍 香港半山 3.3.1 豪宅的标准： 紫檀现象——紫园1号别墅 House Villa 物业形态 House 第一居所，常住型 Villa 第二居所，渡假型 功能 不能有重大缺陷 琐碎的日常生活 只要有特别之处 无烟火之气 要求 生活在现实，生活在此处 生活在理想，生活在彼处 诉求点 太太 不打算结婚的女友 形象比喻 万科 · 运河东1号 常居型物业 万科 · 城市高尔夫花园 常居+度假型物业 万科 · 松山湖1号 度假型物业 3.3.3 住宅产业链：效率与公平的思考 效率 公平 1990 1995 最富的人 最穷的人 43%仍是最富的人 49%仍是最穷的人 (Rawls Criterion) 4. 活跃长者 4.1 老者将至的城市 目前，全球每10个人中，就有一个60岁以上的老人。到2050 年将从1：9增加到1：5。届时，西班牙老人占总人口比例为44％， 意大利为42％，日本为60％。 中国老龄化速度惊人，国未富，民先老。 60岁 2010年 12.18％ 2020年 16.23％ 2030年 22.34％ 2040年 25％ 65岁以上 8.12％ 11.30％ 15.21％ 20％ 4.2 老年人特点 ——视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉减弱。 ——意念形成及反应时间减弱。 ——肌肉强度、灵活性、视力反应下降。 ——对温度适应能力减弱。 ——忧郁、孤独、离群、厌世。 美国老年人住宅： 老年人公寓/退休者住宅 标准 独立生活 人群 Go-Go 服务配套 可供膳食、有公共空间 老年之家 辅助生活 Slow-Go 可供膳食、有护理人员 住宅类型 老年医院 护理生活 No-Go 护理、诊断、监护、治疗 4.3 东方式的老年住宅：在宅养老。 西方家庭为“接力”型家庭，东方家庭为“反哺”型家庭。 西方家庭为“核心”家庭，东方家庭为“四世同堂”家庭。 养老的三个内容：经济赡养、生活照料、精神安慰。 新加坡提出：在宅养老。 家庭养老与社会养老、在宅养老与异地养老。 家庭养老一定是在宅养老、异地养老一定是社会养老。 西方家庭 一张机票的距离 日本家庭 一碗热汤的距离 中国家庭 一杯热茶的距离 “三代居”户型 天骄华庭 4.4 老年住宅在中国的实践 美国太阳城从1961年开始建设，要求居民必须是55岁以上的老 人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内有各种户 型，配套设施齐全，娱乐性节目对社区所有成员开放。 在宅养老，父母第一居所，儿女第二居所。 北京太阳城和北京的东方太阳城。 4.5 柯布西耶的休闲小屋（Cabanon Le Corbusier） 休闲小屋（Cabanon）：16m2，人生最后的驿站。 “漫揾英雄泪，相离处士家。谢慈悲剃度在莲台下。没缘法转眼分离乍。赤条条来去无牵挂，哪里讨烟蓑雨笠卷单行，一任俺芒鞋破钵随缘化。” ——《寄生草》 结束语： 小公寓 集合住宅 别墅 House 老年公寓 大地 谢 谢！ 上第 MOMA 景观 上第 MOMA 感想 现文巷口遇上的一位丰胸秀容的美人，想着她突然深夜醒来，想起了擦肩而过的我，又蓦地动了那慈悲的心怀，重理了淡雅的妆容，来到我下榻的这家客栈，轻敛裙裾，拾级而上，径直走到我的面前，盈盈浅笑道：“公子，我可以坐在你的边上，为你翻书吗？” 3.1.5 体验式房地产： 3.1.5.1 根据《体验经济》一书的观点，人类将经历四个发展阶段： 农业经济、工业经济、服务经济、体验经济。体验经济的