常见的理财之现金及消费支出规划.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 年成本法其他考虑因素 —未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高 一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居 住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计 划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年 内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房， 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。 净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流 量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。 可以使用财务计算器现金流计算功能计算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房 押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利 息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算 净现值法案例 ?? 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%） 租房NPV的计算 ?? 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: ?? CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500 ?? 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 ?? 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000 ?? 3 CFj=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000 ?? 4 CFj =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000 ?? 5 CFj=取回押金=5,500 ?? 3i， NPV=-367,017 租购房决策影响因素 ?? 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 ?? 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 ?? 居住年数：居住时间越长，购房越划算 ?? 利率水平：利率水平越高，租房越划算 ?? 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 ?? 租房押金：押金水平越高，购房越划算 例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本息还款法，月还款额为多少？ 例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本金还款法，月还款额为多少？ 4、房屋贷款主要财务指标 房屋月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过25～30％。 所有贷款月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过33～38％。 案例：客户小王在一家IT公司工作，年龄25岁，月薪1万元。现有储蓄25万元，想要购买一套60万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.04％，月率0.5033％） 1、月收入 10000元 2、可供房贷的收入 1×30％ 3000元 3、房屋购买价 600000元 4、首付款 3 ×30％ 180000元 5、需贷款额 3-4 420000元 6、其他费用 3 × 5％ 30000元 7、月供款 3019元 注：期限20年月供款 3019元 比例 30.19％ 期限30年月供款 2529元 25.29％ 首付加上其他费用合计约21万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付18万元，贷款期限20年，月供3019元的房贷方案。 制定汽车消费支出规划方案 学习目的： 1、能够分析客户的汽车消费需求； 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3、能够根据因素变化调整支付方案。 一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在2000—2005年，中国轿车的需求将保持20%--25%的年增长，其中私家车将保持33%的发展水平。 一般而言，购车交纳费用如下（以10万元车为例）（1）保险费3000~4000元，甚至600