建筑-房屋维修管理.ppt

一、房屋日常养护的类型 1.零星养护：是指结合实际情况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。 方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。 包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水的养护和清理等。 （2）钢、木门窗的维修、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。 第四节 房屋日常养护 （3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。 （4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。 （5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。 （6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。 第四节 房屋日常养护 2.计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。 特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期进行检修保养。 计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季。如果报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再安排计划养护任务。 房屋计划养护是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。 第四节 房屋日常养护 第四节 房屋日常养护 3.季节性养护：是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。 特点：季节性预防保养。 房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。 第四节 房屋日常养护 案例8 污水管道返水怎么办？ 一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。 几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？ 第四节 房屋日常养护 案例8分析 物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。 在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。 第四节 房屋日常养护 二、房屋的日常养护 （一）日常养护的一般程序 1.项目收集：日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 （1）走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看房屋，主动收集住户对房屋修缮的具体要求，发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。 第四节 房屋日常养护 第四节 房屋日常养护 （2）物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种： ①设置报修箱。在辖区的主要通道处设置信箱，供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。 ②组织咨询活动。一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内摆摊设点，征求住户各方面的意见。 ③设立报修接待中心。物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 第四节 房屋日常养护 第四节 房屋日常养护 第四节