4章 房地产评估方法(精品·公开课件).ppt

第四章 房地产的评估方法 第一节 房地产评估的收益法 第二节 房地产评估市场法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的路线价法 第六节　高层建筑地价分摊 第一节 房地产评估的收益法 一、收益法的概念及其计算公式 1、收益还原法：是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算成现值的估价方法。 货币时间价值的计算 2、计算公式： A.纯收益按等差级数递减或递增情形 （1）年期无限P=a/r?b/r2 P-表示房地产价格 a-表示房地产的纯收益 b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形； r-表示还原率 （2）年期有限 P=(a/r+b/r2)?1-1/(1+r)n? -(b/r)*n/(1+r)n (递增公式) P=(a/r-b/r2)?1-1/(1+r)n? +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式) n-表示使用房地产的年期或者有收益的年限 B.纯收益按照一定的比例（等比级数）递增或递减的情形； （1）年期无限 P=a/(r-s) (递增公式) P=a/(r+s) (递减公式) S——表示纯收益逐年递增或递减的比率； （2）年期有限； P= a/(r-s) ?1-(1+s)n /(1+r)n? (递增公式) P= a/(r+s) ?1-(1-s)n /(1+r)n? (递减公式) 基本公式：P=? ai /(1+r1)(1+r2)…. (1+rn) 也就是说每年的纯收益、还原率都发生变化。 ai表示第i年的房地产的纯收益 例题 某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%时，评估该宗土地 1993的价值。 解答 按等差级数递增公式计算 P98= a/r?b/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元) 该宗土地1993年１月１日价格为： P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5) =10*3.7908+110*0.6209 =106.21(万元) 例题 一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，110万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，利率为10%，评估房地产的价格。 分析计算 该房地产有持续收益，前5年收益变化，第6年开始收益固定，年期无限。 P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(万元) 二、纯收益的计算 纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。 1、总收益分类 客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。 实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评估） 有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示。 无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权利。 2、总费用构成 （1）土地租赁有关费用：土地费、管理费、维护费。 （2）与房地产租赁有关费用：折旧费、管理费、维修费、保险费、税金； （3）与企业经营有关的费用：原材料、运输费、一般管理费、职工工资、利息、税金； 3、纯收益的计算 （1）单纯的土地租赁收益 土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税金） （2）房屋和土地共同租赁 房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益 （3）房屋纯收益计算： 房屋纯收益=房屋重置价*成新率*房屋还原率 房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维修费+保险费+税金+利息+空房费） 三、还原率的确定 资本化率（还原率）：是将不动产的纯收益与不动产的价格之比。 1、还原率的种类 （1）综合还原率r；（考虑了建筑物和土地收益状况） （2）建筑物还原率rB；（建筑物计提折旧时，折旧率需要考虑，此时还原率为rB+d,d为折旧率） （3）土地还原率rL; 2、三者之间关系： r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+ rB*B 3、确定还原率(折现率)的方法 （1）算术平均数法（比较法）。 （2）资本资产定价模型。是无风险利率加风险报酬率。 四、计算实例 （一）房地合一评房地产价格 [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般