撤销登记的原因跟效力分析解析.doc

撤销登记的原因与效力分析 问题的提出 2008年7月1日，《房屋登记办法》开始施行，原《城市房屋权属登记管理办法》同时废止。新《办法》在撤销登记方面作出了明确的规定，其中第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”从这一规定来看，撤销登记只适用于“当事人以隐瞒真实情况提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”的情形，且“隐瞒真实情况”、“提交虚假材料等”非法手段必须有“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件”证明，才可以被撤销登记。而原《房屋权属登记管理办法》并没有撤销登记的规定，仅有依职权注销房屋权属证书的规定，其第二十五条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书： (一)申报不实的；(二)涂改房屋权属证书的；(三)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。” 在《房屋权属登记管理办法》中之所以没有使用撤销登记这一概念，是基于“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”这一认识，注销了房屋权属证书，就意味着当事人对房屋的权利归于灭失。《物权法》出台后，登记簿取代房屋权属证书成为物权归属和内容的根据，撤销登记也随之取代依职权注销房屋权属证书以消灭当事人对房屋享有的权利。因此，原《办法》中的依职权注销登记在目的上等同于新《办法》中的撤销登记。将新旧《办法》中撤销登记和注销房屋权属证书的规定相对比，不难发现，原《办法》规定可依职权注销的情形不仅包括申请人存在过错，也包括登记机关自身存在过错的的情形，且“申报不实”范围相当的宽泛，赋予了登记机关一定的自由裁量权，但新《办法》将撤销登记的情形规定得非常严格，这虽然在一定程度上有效的防止撤销权被滥用，但也使撤销权因适用范围过于狭窄而难以发挥其应有的效用，难以适实际登记工作的需要。如以下案例： 徐某找人假冒大关某小区22幢2单元401室产权人韩某到某市公证处办理了委托公证，公证内容为韩某委托徐某办理该房屋交易的相关事宜。徐某凭此公证书及相关证件以韩某名义将该房出让给周某，并办理了存量房买卖登记手续，周某在购房的同时将该房抵押给工商银行杭州某支行，办理了抵押登记，周某和银行分别领取了该房的房屋所有权证和他项权证。后来某市公证处以他人假冒韩某办理委托公证为由，撤销了前述委托公证。现韩某以自己并未办理过委托公证、且假冒的委托公证已被撤销为由，要求登记机关将房屋登记到其名下。 该案若发生在2008年7月1日之前，依原《办法》“申报不实”之规定注销周某的房屋权属证书并没有不当之处。但若发生在新《办法》施行之后，因不符合撤销登记的条件，登记机关对如此明显的错误登记也无法采取补救措施。不仅如此，新《办法》虽然规定了撤销登记的条件，但对撤销登记的效力及后果并没有明确，特别是撤销后的产权如何恢复问题，是依申请恢复还是自动恢复，登记机关并无明确的操作依据。 本文拟在法理基础和实际操作两个层面对撤销登记的原因及撤销的效力进行分析，以进一步探讨撤销权的实际应用问题。 二、撤销登记的原因分析 （一）法理角度 从性质上而言，对不动产进行登记一方面是国家加强不动产管理的需要，另一方面也物权变动的公示方式，是维护交易安全的需要。因此，登记行为本身兼具行政行为和民事行为的双重属性。从民法角度分析，物权变动以一定的民事法律事实为原因，一旦登记时被认定的引起物权关系发生、变更或消灭的法律事实，即物权变动的原因事后被撤销或确认无效，登记行为也随之失去了存在的基础，应属于可撤销或无效的民事法律行为。从行政法角度看，房屋登记行为属于具体行政行为中的行政确认行为，既“行政主体依法对相对方的法律地位、法律关系和法律事实进行甑别，给予确定、认可证明并予以宣告的行为”，“行政确认的直接表现形式是对特定法律事实或法律关系是否存在的甑别和宣告”，（1）房屋登记行为同样具有这样的甑别性特点，即对房屋权属变动的原因和相关法律事实进行甑别，确保相关法律事实和法律关系真实是登记行为具有合法性的前提。对于主要事实不清、证据不足的登记行为，缺乏合法性要件，属于可撤销的行政行为。由此不难看出，物权变动的原因行为不存在或被撤销，以及登记机关在登记过程中认定事实不清、证据不足导致登记错误均可以成为撤销登记的原因。 （二）现实角度 基于前述对撤销登记的认识，笔者对某市2004年和2006年房屋登记被撤销的所有案例进行了统计和分析，如