河南杞县万豪温泉花园行销思路提案_131ppt.ppt

案名释意: 馆是一个文化含量很高的地方，例如博物馆、运动馆、艺术馆、海洋馆等，它是一个汇聚集大成之地、聚集精华之处，像一个万花筒一样，不断带给人们惊奇和快乐。 中央公馆是一个群体的领域、是生活的领袖聚集的地方，是一处真正的高品质栖息地。在这里你能重拾对生活的感动，对生命的热爱，对童年的回忆，对未来的憧憬。塑造一个真正意义上的家，一处杞县特别的生活博物馆。 传递信息： 给目标消费群体传递项目具有有内涵、有气质，有文化、崇尚高尚、品位的社区。 案名正切合本案地段特性和客群定位，给人以高尚、品质的感觉。 市场定位 城中央.7层电梯.特首公馆 温泉润泽。传世家徽 我们项目的广告核心（SLOGAN） 备选案名 温泉.阳光城 君临山 领 馆 形象确定、定位明确、价值突出 怎么做？ 那么，这是一个关键问题 这个关键问题，由4大难点体现 项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多的亮点和形象力） 竞争中取胜，项目操作更大程度需要后天的运作支撑！ 如何翘动全城置业（项目需要最宽泛的客群来源） 可信度如何迅速打造（开发商品牌度弱的现实条件下如何突破） 1 2 3 如何抢夺竞争楼盘客户？（不争，天下莫与能争之） 4 运作思路 针对宽泛客群 我们需要达到 针对项目可信度 我们需要达到 针对内外资源联动 我们需要达到 买房 一定要来看看我们项目的效果 高档楼盘的口碑 多个形象第一 产品、物业、品牌形象、 社会形象 针对激烈的竞争 我们需要达到 “住到我们项目，有面子，物超所值 价格制定合适 购房客户充足 + 有价有市 价格制定建议 价格定位前言 对于本项目价格定位，我们充分考虑到该项目的产品特殊性，运用市场比较法，结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对本项目的价格进行定位。 以本项目目前的产品建议为依据，本案基准价格的确定采用通过市场比较法推算现时价格（销售均价）。 遵循市场比较法定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，我们选取了“新时代商业港”、“碧水蓝城”、“豫森首府”、“星城湾”四个项目作为本项目的市场价格类比项目。 项目基准价格定价 市场比较项目概况一览 1426 多层 星城湾 1655 多层、小高层、 豫森首府 1717 多层 碧水蓝城 1775 多层、小高层、 新时代商业港 销售均价 （元/㎡） 物业类型 项目名称 挑灯观点： 通过以上分析，结合本案自身情况，我们建议本案一期在09年底亮相，2010年上半年推出，前期采用低开高走策略； 实际成交均价为：1580-1600元/㎡ 如何做？ 我们的观点 利益的实现过程 人气聚集的过程 一切围绕人气—— 我们需要让更多的来人， 需要更多的人来关注，来了解，来体验， 我们的操作过程，是人气制造的过程， 也是一个口碑传播的过程， 最终，才能转化成现实的销售。 建立足够市场人群基数 必须做到： 人群基数是最终反映项目的品牌、价值、户型、面积等等参照依据，是成交比的基础、更是开盘价格调整的坚实依据，项目热销与否，回款速度取决于此。 怎样让人来？ 怎样让人来的多？ 怎样让来的人变成买？ 怎样让买的人对身边的人说好？ 这是一个关键 三条线 包装推广主线（打扮闺女和告诉外人闺女待出嫁） 活动吸引主线（凑热闹有糖吃） 销售策略主线（娶亲彩礼的平衡） 这是一个说和做的过程，是一个画饼，兑现，再画饼，再兑现的过程，是说和做统一平衡的过程。 第一阶段 亮形象、抓心灵 本阶段以硬广传递炒作为主，全城媒体地毯覆盖，建议春节前，售房部装修完毕，沙盘制作到位，人员进场培训等，第一波广告能出街，抓住春节返乡务工人员，制造项目火爆咨询人气，奠定年后认购基础。 重磅出击 震撼全城（如何引发全城关注） 媒体 高端亮相 强势推广期：春节前 售房部盛大开放 媒体运用： 户外看板、公交车体 电视台飞播、电话彩铃 DM单、过街条幅、宣传车等制造 ——全城尽论“公馆热”； 温泉润泽/传世家徽 --城中央.7层电梯.特首公馆-- 媒体 高端亮相 特首公馆，仅此一处 媒体运用： 户外看板、公交车体 电视台飞播、电话彩铃 DM单、过街条幅、宣传车等制造 ——全城尽论“公馆热”； 媒体 高端亮相 案场 “来就送” 吸引 前期预热，达到的目标 传闻渐起：新楼盘，推广很火爆，品质很高，得去看看. 第二阶段 亮产品、说卖点 本阶段以宣传车，单页，电视字幕，户外牌子，活动配合 强势推广期：春节后 引导客户 聚集卖场 （如何制造卖场火爆人气） VIP会员 全城招募 认购信息 媒体 释放卖点 案场 “来就送” 持续 三、项目论证 总占地：（