湖北孝感淳跟嘉园营销推广案_65ppt.ppt

孝感地产界的清新之风;超越价值 全力营造客户最大利益; 华鼎能为您做的： ;1;第一部分：观。 观全，以明向！ ——市场分析; ◆城市急剧扩张，新区大盘云集、百花齐放，且大部分楼盘处于中后期阶段，消化了大部分住房需求。 对项目的提示：需求要进一步挖掘、引导。 ◆市场受大势影响，未来整体供应规模即将进入回调波段，但短期内供应充足。 对项目的提示：竞争态势不容乐观，想在竞争中取胜，一是要认清此时的市场形势，二是要找准自己在板块内的地位，三是在跳跃式发展阔宽了消费者视野的大背景下，市场、产品层面难于改变，传播形象、营销等软性软性上必须所突破创新，以免被市场判为落后。 ;二、板块间竞争态势 概观孝感城区房地产发展状况，可以将城区划分为三个板块： ;（一）城北板块  城北紧邻火车站，是未来的物流中心，但是当前商圈发育还不够成熟，配套还不够完善。相对于另外两个板块而言，它的竞争力比较差，但是本板块的楼盘低价上市，从而在城区市场争得一席之地。本板块住宅均价已经达到1600元/平方米左右（北辰花园均价2100元/平）。;（二）城东板块  城东板块是未来的孝感市政中心，而当前已经突显其投资潜力。它以未来发展潜力吸引消费者。当前此板块开发的楼盘主要有宇济槐荫天地、航天?蔚蓝新都、乾坤阳光、西湖明珠、民邦?熙公馆、安国广厦、盛泰园等。该板块住宅均价接近2900元/平方米。; （三）老城板块  老城区为孝感重要的商业中心，配套完善，得到广泛认同。无论人流量，商业交易额以及综合的业态都相对其他两个板块要优越。该板块住宅均价接近2700元/平方米。;◆板块间竞争分析： 城东及老城片区楼盘凭借其优势地段、丰富的产品元素支持、独特卖点的支撑，附以专业的操盘手法对孝感市场市场形成冲击，拔高房价。 以城东板块为代表的大体量、集中、火爆推盘，消化了大部分投资及自住客户，竞争主要体现在对客户的分流上，非直接正面的竞争。 应对策略：本项目作为规模较小的楼盘和其无须进行正面冲击，可以抓住地缘客户，以性价比制胜。 ;市场分析部分结论： 1.联合周边项目炒热区域价值，与其他板块抗衡，单纯的低价策略，刀光剑影之后必将人仰马翻。 2.跳跃式发展中，各层级产品同时存在，项目必须集中一股优势，追加附加值，而且这个附加值必须是独一无二的。; 竞争主要来自版块内的楼盘， 2008城市花园、北辰花园、阳光美苑二期， 现在逐一分析。 ;;◆板块内竞争分析： 地段临近，档次差距不大，体量相似，客群相仿，以中小户型为主，同是多层砖混结构， 同质化竞争严重，直接而正面的激烈竞争。 应对策略:对于区域内比肩相邻的项目，我们应该充分利用他们的推盘期，在竞争中展开合作，一来合力做大区域价值与其他区域抗衡，共荣共生；二来借势营销，事半攻倍；三来在竞争中凸显项目优势，提高项目自身的性价比，增加项目竞争力；四来跟上市场发展趋势，形象提升，进入品牌竞争序列，进一步增强消费者购买信心。 ;◆竞争对手传播形象分析： 1、竞争项目多从产品本身出发，走实在的、理性的路线。 2、产品形象如出一辙，同质化严重，没有跳脱出来，没能打动客户内心柔软之处，客户不能形成鲜明认知。 3、产品很少与情感生活挂钩。 ◆营销活动分析： 1、常规促销手段。 2、以价格为主，明线促销。 ;竞争对手分析总结： 1、同质化严重，直接而正面的激烈竞争。 2、本项目应集中优势，从感性入手，追加额外的、更多的附加值。 3、与硬性的产品诉求相对应，亲切的、情感的生活路线也许是本项目的一个切入口。;第二部分：知。 知已知彼，方得胜 ——项目分析;来自外部:;产品层面卖点整合： ◆优雅于型：建筑风格精致典雅，坡屋顶、宽阳台罗马柱，增加欧式唯美浪漫气息，经典立面历久弥新。 ◆精品小户：舒适户型，得房率高，经济实惠，品质之居。 ◆社区配套：功能完善，幼儿园、医务室、超市等配套设施一应俱全，监控系统、程控门等设施齐全，生活无忧。 ◆三重绿化：1.8-2米宽阳台——入室迎香；组团绿化——调节社区小生态；生态公园——绿色生态闲适生活。 ◆便捷交通：近邻火车站、1路、3路公交车便利生活。;项目形象延展： ◆生机之城：机遇无处不在 物流集散，沟通南北，商机无限。跃动的、充实的、金色的，连漂浮在空气中的灰尘都携带着金色的商机。1路、3路公交车开通，交通更便利，市政公园即将破土动工，区域美好蓝图徐徐展开。生机之城，未来之城。 ◆生活之城：独乐乐不如众乐乐 小区环境规划优美，高品质住宅区。小区里功能完善，幼儿园、医务室、超市等配套设施一应俱