华侨城xxxx年营销推广215.ppt

政策：要求地方政府出具价格控 制目标，以地方政府的自主调控来控制价格上涨； 对于定价高于周边水平项目的开发商进行土地增值税清算和稽查，促使开发商下调售价。 分析：地方政府对于高端市场的价格将开始控制，售价拔高有难度。 影响：价格预期不宜太高； 不宜作为区域价格标杆，以免引起政府关注和干涉。 政策：明确了限购政策的执行范围，西安在范围之内，限制购买将直接抑制市场需求总量； 调整了二手房交易的营业税，直接导致二手房交易将转淡，从而抑制投资性需求。 分析：限购出台后，对外地居民购房的控制将对依赖陕北能源富豪的西安高端市场（尤其是独栋别墅等产品）影响较大； 限购出台前高端市场将争抢出货； 影响：抓住目前限购细则尚未落实的时机，快速出货； 限购施行后，独栋产品销售难度加大，周期或加长； 限购施行后，会导致三个月左右的成交低谷。 政策：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 。 分析：二套房首付比例一直在调高，与利率上浮、累计加息一道会在一定程度上遏制住宅需求，但从以往的反应来看，信贷政策目前的效果有限，尤其对于高端住宅； 二套房首付比例60%，已高于商业项目贷款的首付要求，加上限购不针对商业，客观上会促进商业立项项目的市场投资热度。 影响：信贷收紧，首付款比例提高、利率上浮政策对于高端别墅项目影响有限。 政策：要求地方政府制定合理的新建住房控制目标； 国务院加强了对地方政府的约谈问责机制，严防房价过快增长。 分析：这是本次调控的最大特点，在首条即提出地方政府在控制房价中的责任，同时又提出了监管机制，给地方政府戴上“紧箍”。 地方政府一方面会干涉价格过高的项目，另一方面会收紧高端住宅的供应量，放缓其立项、办证速度。 影响：后期办理预售证得难度将加大，须加快预售证办理速度。 第一阕迎宾 电话预约 房车迎接 宫灯迎宾 1、销售助理统一电话提前预约签约客户，告知签约将于晚上20：00开始，每晚只邀约一位客户； 2、邀约成功后，咨询客户详细所在地，房车登门迎接； 3、客户下车后，案场接待礼仪2人持宫灯迎宾。 第二阙接待 茶艺演奏 量体裁衣 1.客户进入案场后，工作人员为其准备合同等待期间，邀请观看茶艺演奏，进行茶艺表演； 2、然后请客户进入更衣室，邀请登喜路知名裁缝为客户量体裁衣。 第三阙审阅 音乐伴奏 审阅合同 插花表演 简式餐饮 1、客户进入签约室，现场钢琴伴奏，营造高雅宁静氛围； 2、男客户审阅合同时，为其夫人提供插花表演、简式餐饮，待签约完毕后插花赠送给客户。 第四阙签约 管家唱词 玉盘净手 文房四宝 镌刻印章 香槟庆祝 拍照留念 赠送礼盒及花卉 芳林苑留宿 1、金管家唱流程； 2、客户在玉盆净手； 3、文房四宝、印章同时奉上； 4、签约完毕香槟庆祝； 5、拍照留念； 6、赠送签约礼品及插花； 7、芳林苑免费住宿一晚。 老带新优惠 【第四季 王者归来2011年10-12月】 顶级业主答谢活动系列 线上渠道：户外广告、高端杂志 【皇家园林畔的全球恒产】 线下活动 【顶级客户北海道滑雪、泡温泉】 【高尔夫球邀请赛决赛】 推广主题： 皇家园林畔的全球恒产 销售动作 【完成年度签约回款任务】 销售目标：独栋销售 10月开始小范围顶级客户北海道答谢活动 目的：客户答谢 时间：10月 地点：北海道 流程： 1、确定方案 2、执行细则 3、物料制作 4、联系场地 5、行程安排 6、宣传推广 华侨城·108坊外部拓展计划 --之深圳、北京、上海、香港专场 正式开启华侨城·108坊亚太巡展计划，开启2011年华侨城对外拓展计划。 亚太巡展的举办取决于限购令是否坚决执行，如严格控制外地人购房，则该活动可暂缓执行。 特别活动策划 华侨城·108坊亚太巡展季 ----深圳、北京专场执行思路 目的：拓展客户渠道 地点：深圳、北京 流程： 4月 深圳 6月 北京 8月 上海 10月香港 关键： 1、场地联系及人员安排 2、政策影响 推广费用：1700万 第五部分：费用预算 听觉 音乐典雅、轻柔 视觉 古董收藏、名画鉴赏 触觉 定制茶具、手巾等 时间：4月底 流程: 1、聘请专业香料师； 2、确定体系方案 3、物料采购及物料制作（文宣手册表现五感体验系统尊崇体验） 4、现场实施 关键： 1、香料师聘请 2、香料采购 五感体验系统执行细则 样板房接待流程及展示体系 5月开启样板房接待流程及展示体系 定位：打造西安首席工法样板间 工法样板间的价值 A、精装修样