南京幕府路星河广场营销提案_84ppt_xxxx.ppt

样板中心及细节建议 建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透露出十足的现代感 局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感 建筑外立面建议 商业街与小户型共同围合的中心广场,街与景充分参与、充分融合. 通过建筑组合和空间场景的联动,营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间,来实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。 景观建议 简化会所配套设施，做到精致而全面 也希望会所同时能结合营销中心的功能。 商务功能：设置商务中心与小型会议室，提供商务服务 娱乐健身：屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。 其他：书报阅览室、咖啡吧 会所（中心）建议 接待中心建议视觉上突出时尚国际特征： 如：一楼考虑布置成一个太空舱的样式，门口礼仪涂抹彩绘，各个细节上突出项目“跨界”的个性特征，比如马桶形状的椅子，带牙齿的坐便器。 样板房示意 公共部位 磁卡门禁系统、停车场门禁系统 需要注意的是由于商场人流与住户同用一停车场，建议在停车场到服务式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。 室内部分 可视对讲门禁系统 室内智能化控制开关 厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能 智能化建议 引入国际知名酒店管理公司或服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立南京商务人士的高档办公、居住所。融合商务、居住及高级酒店管理的特色，吸纳海内外的精英人士，提高整个项目的品质，逐步实现由国内客户向海外客户转型的过程，成为下关地区最高档的商务综合体，提高整个项目的含金量。 建议选择物业：玛里奥特酒店管理集团（万豪行政公寓） 雅诗阁酒店管理集团（雅诗阁、盛捷服务式公寓） 仲量联行、高力物业等国际物业管理公司 建议物业管理费：1—2元/月/平方米（参考金域中央标准） 物业管理建议 基础服务： 家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣、电话接听等） 商务服务（包括商务中心服务，会议室租赁等） 安全服务（24小时服务，24小时保安等） 交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等） 个性化量身定做的服务： 针对每一个商务人士的不同需求量身定做的，最主要的是让租客感觉到宾至如归的感觉。营造温馨的居家办公氛围。 服务建议 考虑到本项目商业的经营面积与其社区配套的定位,我们在 表格中罗列了后期较为可行的经营业态,从前瞻性考虑,多数业态适合本项目. 分类 主要内容 购物 服饰精品店、文体用品、超市等 餐饮 快餐店、风味小吃、咖啡馆、茶社、酒楼等 康乐 娱乐休闲 棋牌室、桌球室、电子游戏、麻将室等 体育健身 健身房、美容美体、儿童益智等 医疗保健 按摩、足疗、医疗诊所等 办公 银行、影印室等 其他 摄影、社区服务等 商业业态建议 设置标志性导视非常重要,这本身就是最大最好的广告. 底层沿街商业,强调休闲氛围,充分参与外界. 商业街景建议 销售策略 品牌树立期 品牌持续期，开盘持续热销，诉求产品的魅力 入市前期准备、品牌推广 10年5月 1次开盘 10年10月 品牌深化期 现场售楼处公开 10年7月 现场示范区、会所、样板房公开 10年9月 2次开盘 11年1月 3次开盘 11年5月 以总图标示为准，可售小户型房源381套，一年销售周期，力争实现80%的去化率 强销期 蓄水期 尾盘期 项目前期产品规划，形象导入展示 产品价值、居住模式、社区品牌联想 推案节奏 1次开盘:A#、C#楼,含2000㎡商业和68套小户型(全部为挑高); 2次开盘: B#楼,含3000 ㎡商业和142套小户型(全部为挑高); 3次开盘: D#楼,含2000 ㎡商业和171套小户型(其中挑高的有84套) 推案示意 选取万科红馆、万达广场东坊、金域中央与本案比较 比较项目 参考权重 A万科红馆 B万达东坊 C金域中央 拟合度 系数 拟合度 系数 拟合度 系数 区位因素 地段 30% 0.7 0.21 0.7 0.21 1 0.3 周边环境 10% 0.7 0.07 0.5 0.05 1 0.1 交通便利 5% 0.7 0.035 0.7 0.035 1 0.05 景观 5% 0.8 0.04 0.7 0.035 1 0.05 产品因素 内外装修 5% 0.7 0.035 0.8 0.04 0.8 0.04 硬件设施 5% 0.7 0.035 0.7 0.035 0.8 0.04 会所配套 5% 1 0.05 0.5 0.025 1 0.05 管理服务 经营管理公司 25% 0.5 0.125 0