假日伊丽雅特湾二期行销推广方案计划doc19.doc

假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案 第一部分 市场分析 一、区域市场价值分析 从沈阳开发布局来看，南部的浑南概念、东北部的世园会概念是目前沈阳房地产开发的两大热点。而浑南是老牌热点开发区域，目前已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体的国际化、现代化新城区，与老城区形成“一城双心”的空间结构。而本案正处于沈阳传统富人聚集区，是一城双心的交界处，借势金廊经济带的规划，地段几成绝版，较之浑南其他地段则又更胜一筹。 浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”，已再次担负起改变沈阳历史的重任。生态中轴，经过几年治理的浑河生态景观凸显，使得本地段成为金廊水岸最佳别墅区和富人区。 目前软件、硬件条件齐备的浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地区外资企业700余家，总投资37.3亿美元。美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际知名企业纷纷入主。随着经济、政治、文化、生态中心的南倾，浑南还充当了加快沿线区域建设，从而带动沈阳整体格局开发的重任。借势世博会再现浑河的河的功能，显现河景、短途通航旅游风光。 总之，经济的发展、跨国企业的入主、环境的改善、衣食住行学等配套的完善、市中心的南倾必将使大量的人群选择在浑南定居，而作为水岸生活的稀缺地段，如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中的焦点。 二、项目竞品分析 别墅洋房类竞品分析 项目 名 称 地 段 风格/特点 优 势 劣 势 销售率 主力建筑 对本案威胁点 浑南滨水 东方威尼斯 五里河公园 超大面积独栋 五里河公园中的家 面积大，非别墅专区 18% 高层 紧邻浑河的美丽水景 香格蔚蓝 东陵区桃仙大街6号 欧式超大面积的别墅专区 中小户型别墅，内部配套完善，价格较低 位置远，特色不明显 40% 联排别墅 中小户型别墅，价格比较低 浑南二环里 唯美品格 浑南新区新才街5号 北方风格园林 精美的园林景观，中小户型，BLOCK规划概念 非主流别墅 98% 3—5层庭院花园洋房 高品牌知名度，适合北方的园林景观可分流一部分联排别墅的客户 浑南二环外 信盟花园 沈阳梧桐大街 欧式连排，独栋，洋房 高绿化率自然山水景观 位置远，配套不完善，价格比较高。 约70% 独栋别墅 口碑比较好，知名度高，拥有自然的山水景观，比较适合休闲度假 皇嘉美墅 绿岛森林公园对面东200米 精装修英式风格的别墅 “回归自然”园区景观设计主题，每户1500㎡果园。 位置非常远，配套、园林景观不好，价格过高 26% 独栋别墅 仅27栋单体别墅，目前情况近乎死盘，基本无威胁 沈阳锦绣山庄 绿岛酒店南侧 北美风格别墅 容积率只有0.18的山地别墅，山坡景观，上风上水 位置远，配套不完善，价格高 95% 独栋别墅 高品牌知名度、美誉度，纯美式风格将对钟爱山地别墅的客户分流 东陵山地 沈阳奥林匹克花园 植物园旁 连排别墅 “果岭上的奥运村”，山、水、林具备。借势世园会将吸引客户。 位置远，配套不足，交通有隐患 连排别墅 自然景观突出，连排别墅面积不是很大，总价款有竞争优势 浑南1万元/㎡的别墅项目有锦绣山庄，信盟别墅，皇嘉美墅，东方威尼斯，具体情况详见上表。 项目名称 地 段 风格/特点 优 势 劣 势 销售率 主力建筑 对本案威胁点 新世界 浑南新区澳门路10号 多层，高层，别墅都有 高品牌知名度，浑河沿岸成熟配套 高层户型较大，最小在150㎡ 83% 多层、高层 高品牌知名度高，园区成熟 浦江苑 青年大街浑河桥南侧 “海派”文化特征现代建筑 地处“金廊与“银带”的交汇处。大型居住社区，配套完善。 户型较大 85% 小高层 “海派”现代建筑 周边公寓类竞品分析 通过比较分析得出以下结论：传统意义上的别墅位置大都处于城郊，周边的配套设施不完整。只有本案位于新市区（浑南新区）中心，且离老城中心区域等配套最近，仅一河之隔。 浑南板块不断成熟，配套设施不但完善，又紧邻浑河的天然美景，同时与本案比邻的18洞标准高尔夫球场即将投入使用，这都是其他别墅项目无法比拟的优势。 浑南独栋的别墅单价有好几个在1万元/㎡左右。绝大多数因为浑南较好的自然风光，另一方面也因大浑南的区域前景。如：信盟花园，拥有自然的山水景观，绿化率高达80%。“锦绣山庄”高档的美式风格别墅。 通过调查我们发现： 购买高档别墅的客户多数都是第2、第3居所，甚至第N居所。他们购买这类别墅的主要目的不是居住，而是资金的地产化和单纯的社交、度假场所，偶尔山居、戏水的游乐休闲。由于时间成本和路途的原因，极少有作为第一居所的。这便是现在沈阳别墅市场的一个