南京江宁瑞景文华四期全程营销提案_94ppt.ppt

地铁缩短距离、商业便捷生活，未来酒店式公寓或小户型房源主要分布于地铁沿线及百家湖区域 酒店式公寓随时间的推移市场竞争环境加剧；且大学城板块的中小户型将对市场形成一定的分流作用 2010年百家湖板块竞争环境恶劣； 随时间的推移，大学城众多中小户型房源面世，市场竞争区域扩大化； 市场研究总结（详见《专项市场调研报告》） 21世纪国际公寓 项目概况： 位于江宁区天元中路与双龙大道两大核心要道交汇处； 由近45万㎡高尚居住区和南京最大的约20万㎡室内商城联袂构成； 目前正在建设的南京21世纪国际公寓尚品一期，总建筑面积7.5万㎡。由一幢32层、三幢26层住宅和商业裙楼及地下车库及设备用房组。 产品户型及去化情况： 项目主力户型户型包括41到93的单身公寓及二室房源，土地性质为住宅，使用年限70年，毛坯交付。 目前共推出84套单身公寓类，已全部售磬。 销售价格 项目单身公寓均价6300元/㎡，目前已全部售出。 潜在供应 09-下半年或2010-上半年有新房源推出，面积有40—50 ㎡的单室套、70—80 ㎡的两房、100 ㎡的三房房源。 百度空间 项目概况： 地处龙眠大道与格致路交汇处，与江宁体育中心促膝接壤，与金陵科技大学、海事学院、交通学院等大学毗邻居； 项目总建约15万㎡； 项目小户型产品情况 房源情况：08年1月10日推出一幢19层高层，共206套，目前售出114套； 主力户型：44、48㎡小户型，层高4㎡； 交付标准：毛坯房； 土地性质：项目为40年商业用地性质；水、电均为商业性质； 销售情况： 项目现已售出131套房源，目前销售均价4750元/㎡ 。 天元瑞沨名苑 项目概况： 项目位于天元路和竹山路的交界处 ， 建筑面积达5.8万㎡，由3栋小高层和1栋高层组成。 一号楼是项目的标志性建筑，共18层，除了底层商业的设计，全部都是酒店式公寓，面积在50-60㎡之间。 项目产品情况 房源情况：08年9月13日推出1幢193套57㎡、88㎡小户型。 主力户型：57 ㎡一房、84 ㎡二房 交付标准：毛坯房 土地年限：项目土地为住宅性质，使用年限70年； 销售价格及销售情况 均价6000元/ ㎡ ，春节后销售火爆，酒店式公寓剩余仅2套； 投资客比重约占30%； 南方花园瑞阳居 项目概况： 位于江宁区岔路口以南，河定桥以北，双龙路的两侧， 占地约45万㎡，建筑面积约70万㎡的大型住宅小区。 项目产品情况 房源情况：07年9月7日推出2幢644套45-63㎡小户型。08年12月5日推出682套45-60平方小户型房源； 09年5月22日推出160套33-56 ㎡小户型房源； 交付标准：部分精装修，装修标准600元/平方。 土地年限：项目土地为住宅性质，使用年限70年 销售价格及销售情况 平层毛坯5800，精装6400，挑高均价7500。 07年上市房源现已售出635套；08年上市房源现已售出658套； 09年上市房源现已售出7套； 酒店式公寓劣势明显，需要对产品进行优化、辅以竞争力的价格实现市场占位、达到快销的目的。 小户型产品优化建议 单室套户型推荐1 单室套户型推荐2 3、整体立面风格 1、目前外立面方案过于现代，小区整体环境不够协调。 2、建议采用揉入法式元素的外立面风格，打造成将军路沿线有特色的法式风情商业街，与瑞景文华整体别墅风格相协调。 4、设计中考虑东西两侧的防晒降噪 关于精装修 1、本项目公寓部分的主要客群是投资客及首次置业者，该类型客群对精装修的需求较大，因此建议公寓做精装修； 2、精装修主要是针对地面、墙面、卫生间、厨房等空间的硬装修，不考虑软装饰； 3、硬装修成本建议控制在600-800元/㎡，以控制由于总价过高而抬高投资门槛； 4、办公部分由于客户需求的多元化，不建议提供精装修。 江宁目前仅上市4个办公项目，分布于东山老城区及将军路沿线 受面世时间及板块分布影响，项目品质有较大的差别： 地段型：恒通大厦、绿野大厦； 产品、配套型：海通大厦； 生态、产品型：中惠大厦； 未来办公用房主要集中于火车南站、百家湖板块，市场竞争氛围随项目的陆续推出而加剧 1：中惠大厦 2：火车南站 3：同曦青春水岸 4：同曦国际广场 5：翠屏水晶蓝湾 6：天元国际大厦 7：工业地产办公项目 8：协众雅居 9：景象大厦 市场研究结论（详见《专项市场调研报告》） 打造江宁高端别墅成熟区 ● 具有投资性 ● 精致型 ● 办公用房 方案比较 方案一：提高了一二层商业价值，但公摊较大，同时由于中庭（10×10米）减少了办公的销售面积，累计损失面积约300平方米，约减少近200万元的销售收入，而实际损失净利润应不会超过100万元，由于商业部分是长